Maklerkosten beim Immobilienverkauf
Provision, Leistungen und worauf Eigentümer achten sollten — ein ehrlicher Einblick in die Kostenstruktur beim Immobilienverkauf.
Die Maklerprovision gehört zu den wichtigsten Kostenfaktoren beim Verkauf einer Immobilie.
Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten die Provisionsaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer neu. Diese Änderung hat den Markt grundlegend verändert — zum Vorteil der Käufer, aber auch mit Auswirkungen auf Verkäufer.
In diesem Ratgeber erklären wir transparent, wie sich Maklerkosten zusammensetzen, wer sie trägt und worauf Sie als Eigentümer achten sollten. Denn: Eine fundierte Entscheidung setzt Verständnis voraus.
In diesem Ratgeber
- 01Was Maklerkosten beinhalten
- 02Wer die Provision trägt
- 03Faktoren für die Höhe
- 04Was ein guter Makler leistet
- 05Lohnt sich ein Makler?
- 06Worauf Sie achten sollten
Was beinhalten Maklerkosten?
Die Maklerprovision ist eine erfolgsabhängige Vergütung. Das bedeutet: Sie zahlen nur, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt. Doch was genau ist in dieser Provision enthalten?
Provision
Die eigentliche Vergütung für die Vermittlungsleistung. In Deutschland üblich: 3-3,57% vom Kaufpreis (je Seite). Bei Abels & Partner: 3,57% inkl. MwSt.
Inklusivleistungen
Professionelle Fotografie, Exposé-Erstellung, Vermarktung auf Portalen, Besichtigungsorganisation, Bonitätsprüfung der Käufer, Vertragsbegleitung.
Keine versteckten Kosten
Bei seriösen Maklern sind alle Leistungen im Provisionsmodell enthalten. Vorsicht bei Zusatzkosten für Fotos, Exposés oder Anzeigen — das ist nicht marktüblich.
Gut zu wissen: Die Provision wird erst nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags fällig — nicht bei Vertragsabschluss mit dem Makler. So ist sichergestellt, dass Sie nur bei erfolgreichem Verkauf zahlen.
Wer trägt die Maklerkosten?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Es regelt die Provisionsaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer grundlegend neu.
Die wichtigsten Regeln:
- →Beauftragt der Verkäufer den Makler, kann er maximal 50% der Provision auf den Käufer übertragen
- →Der Verkäufer muss seinen Anteil zuerst bezahlt haben, bevor der Käufer zahlen muss
- →Gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser
In der Praxis bedeutet das: Bei einem üblichen Provisionssatz von 7,14% (brutto) zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57%. Diese hälftige Teilung ist heute der Standard im Wohnimmobilienmarkt.
Beispielrechnung
Die Provision wird auf den Netto-Kaufpreis berechnet. Die 3,57% entsprechen 3% netto zzgl. 19% MwSt.
Wovon hängt die Provisionshöhe ab?
Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei verhandelbar. Dennoch haben sich in den meisten Regionen Marktstandards etabliert. Diese Faktoren beeinflussen die konkrete Höhe:
Region & Marktlage
In Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Düsseldorf sind die Provisionssätze oft standardisiert. In ländlichen Regionen kann es Abweichungen geben.
Objektwert
Bei hochpreisigen Immobilien (ab ca. 2 Mio. EUR) sind manchmal gestaffelte Provisionsmodelle oder reduzierte Sätze verhandelbar.
Vermarktungsaufwand
Objekte mit Besonderheiten (Denkmalschutz, ungewöhnliche Lagen, spezielle Zielgruppen) erfordern mehr Aufwand, was sich im Service widerspiegelt.
Leistungsumfang
Full-Service-Makler mit professioneller Fotografie, Home Staging, 3D-Rundgängen und intensiver Käuferbetreuung bieten mehr Wert als reine Vermittler.
Exklusivität
Ein Alleinauftrag ermöglicht dem Makler gezielte Investitionen in die Vermarktung. Ohne Exklusivität ist der Aufwand oft reduziert.
Unser Rat: Achten Sie weniger auf Provisionsrabatte als auf die tatsächliche Leistung. Ein Makler, der durch professionelle Vermarktung einen höheren Verkaufspreis erzielt, ist wirtschaftlich sinnvoller als ein günstiger Makler mit durchschnittlichen Ergebnissen.
Was ein guter Makler leistet
Die Provision ist eine Investition in professionelle Dienstleistung. Ein qualifizierter Makler bietet weit mehr als nur die Vermittlung — er begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess.
Marktgerechte Bewertung
Fundierte Wertermittlung auf Basis aktueller Marktdaten, vergleichbarer Verkäufe und lokaler Expertise. Keine Online-Schätzung, sondern echte Analyse.
Professionelle Vermarktung
Hochwertige Fotografie, 3D-Rundgänge, ansprechende Exposés, zielgerichtete Anzeigen auf relevanten Portalen und ggf. Social-Media-Marketing.
Käuferqualifizierung
Bonitätsprüfung, Finanzierungsbestätigung und Vorauswahl seriöser Interessenten. So vermeiden Sie Zeitverlust durch unqualifizierte Anfragen.
Besichtigungsmanagement
Organisation und Durchführung aller Besichtigungen. Professionelle Präsentation Ihrer Immobilie und kompetente Beantwortung aller Käuferfragen.
Verhandlung & Vertragsbegleitung
Preisverhandlung im Interesse des Verkäufers, Koordination mit Notar, Prüfung des Kaufvertragsentwurfs, Begleitung bis zur Schlüsselübergabe.
Lohnt sich ein Makler?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem Objekt und Ihren Ressourcen ab.
Die wirtschaftliche Perspektive: Studien zeigen, dass professionell vermarktete Immobilien im Durchschnitt höhere Verkaufspreise erzielen. Die Differenz übersteigt oft die Maklerkosten — besonders in komplexen Märkten oder bei besonderen Objekten.
Der Zeitfaktor: Ein Verkauf bindet erhebliche Ressourcen: Anfragen beantworten, Besichtigungen organisieren, Unterlagen beschaffen, Verhandlungen führen. Ein Makler übernimmt diese Aufgaben und schützt Ihre Zeit.
Das Risiko: Fehler beim Immobilienverkauf können teuer werden — ob durch falsche Preisfindung, rechtliche Fallstricke oder unqualifizierte Käufer. Ein erfahrener Makler minimiert diese Risiken.
Wann ein Makler besonders sinnvoll ist:
- →Sie haben wenig Zeit für den Verkaufsprozess
- →Das Objekt ist hochpreisig oder besonders
- →Sie kennen den lokalen Markt nicht gut
- →Diskretion ist Ihnen wichtig (Off-Market)
- →Es gibt rechtliche Besonderheiten (Erbe, Scheidung)
- →Sie möchten emotionale Distanz zum Verkauf
Unsicher, ob ein Makler für Sie sinnvoll ist?
Kostenfreie Erstberatung vereinbaren→Worauf Sie bei der Maklerwahl achten sollten
Nicht jeder Makler ist gleich. Diese vier Punkte helfen Ihnen, einen seriösen Partner zu erkennen — und schwarze Schafe zu vermeiden.
Transparente Provisionsregelung
Der Provisionssatz sollte klar im Maklervertrag stehen — inklusive MwSt. und Fälligkeit. Achten Sie darauf, dass keine versteckten Zusatzkosten vereinbart werden.
Klarer Leistungskatalog
Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, welche Leistungen in der Provision enthalten sind: Fotografie, Exposé, Portale, Besichtigungen, Vertragsbegleitung.
Lokale Marktexpertise
Ein guter Makler kennt Ihren lokalen Markt — Preise, Käuferstruktur, Vermarktungszeiten. Fragen Sie nach Referenzen in Ihrer Region.
Realistische Preiseinschätzung
Vorsicht vor überhöhten Preisversprechen. Ein seriöser Makler nennt einen marktgerechten Preis — auch wenn er nicht der höchste ist.
Warnsignale erkennen
- ×Unrealistisch hohe Preisversprechen
- ×Druck zur schnellen Vertragsunterschrift
- ×Unklare Provisionsregelungen
- ×Fehlende lokale Referenzen
FAQ zu Maklerkosten
Die wichtigsten Fragen rund um Provision, Zahlung und Maklerleistungen — verständlich beantwortet.
Die marktübliche Provision beträgt insgesamt 7,14% des Kaufpreises (inkl. MwSt.), aufgeteilt auf Verkäufer und Käufer mit je 3,57%. In einigen Regionen gibt es leichte Abweichungen, aber diese Regelung ist seit 2020 der Standard für Wohnimmobilien.
Die Provision wird erst nach erfolgreicher Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig — nicht bei Vertragsschluss mit dem Makler. Der Makler stellt die Rechnung nach dem Notartermin, die Zahlung erfolgt üblicherweise innerhalb von 14 Tagen.
Grundsätzlich ja, die Provision ist frei verhandelbar. Bei Standardobjekten ist der Verhandlungsspielraum jedoch begrenzt. Bei hochpreisigen Immobilien (ab ca. 2 Mio. EUR) oder mehreren Objekten sind reduzierte Sätze oder gestaffelte Modelle möglich.
Da die Maklerprovision erfolgsabhängig ist, zahlen Sie nichts, wenn kein Verkauf stattfindet. Allerdings können im Maklervertrag Aufwandsentschädigungen für bestimmte Leistungen vereinbart sein — prüfen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung.
Für Privatverkäufer sind Maklerkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Anders bei vermieteten Immobilien oder Gewerbeimmobilien: Hier können die Kosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Beim Alleinauftrag beauftragen Sie exklusiv einen Makler. Das ermöglicht gezielte Vermarktungsinvestitionen. Beim offenen Auftrag können mehrere Makler tätig werden, was zu Doppelvermarktung und weniger Engagement führen kann. Wir empfehlen den Alleinauftrag.
Beim Verkauf: ggf. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung und Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren. Für den Käufer: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2%).
Achten Sie auf lokale Marktkenntnis, nachweisbare Referenzen, transparente Provisionsregelungen und realistische Preiseinschätzungen. Ein guter Makler nimmt sich Zeit für ein erstes Gespräch und erklärt seine Leistungen verständlich.
Transparente Beratung statt Verkaufsdruck
Wir nehmen uns Zeit für ein erstes Gespräch — ohne Verpflichtung. Erfahren Sie, wie wir arbeiten, welche Leistungen wir bieten und ob wir der richtige Partner für Ihren Immobilienverkauf sind.
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