Immobilie sanieren

Was kostet eine Immobiliensanierung?

Eine der häufigsten Fragen von Eigentümern lautet: „Was kostet es, ein Haus oder eine Wohnung zu sanieren?“

Eine seriöse Antwort lässt sich nur anhand des konkreten Gebäudes geben. Baujahr, Wohnfläche, Zustand, Ausstattung und Umfang der Maßnahmen haben einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten.

Auch regionale Unterschiede bei Handwerker- und Baukosten spielen eine Rolle.

Orientierungswerte für einzelne Sanierungsmaßnahmen

Als Größenordnung können ältere veröffentlichte Kostendaten beispielsweise folgende Bereiche zeigen:

*Die Werte dienen ausschließlich als grobe Orientierung. Sie stammen aus veröffentlichten Kostenspannen und sind nicht als aktuelles Angebot für eine Immobilie in Düsseldorf zu verstehen. Materialqualität, Gebäudezustand, Arbeitsaufwand und regionale Preise können die tatsächlichen Kosten deutlich verändern.

Quelle der Kostenspannen: co2online, Grafik „Kostenspannen für die energetische Modernisierung eines Mehrfamilienhauses“, Stand 05/2021, bundesweite Werte. Genannt sind jeweils der niedrigste und der höchste Wert der Grafik.

Für eine konkrete Immobilie ist deshalb eine individuelle Kostenschätzung wesentlich aussagekräftiger als ein pauschaler Preis pro Quadratmeter.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind besonders wichtig?

Dach und Dachgeschoss

Ein beschädigtes oder schlecht gedämmtes Dach kann erhebliche Wärmeverluste verursachen. Bei einer geplanten Dachsanierung sollte deshalb nicht nur die Optik, sondern auch der energetische Zustand betrachtet werden.

Mögliche Maßnahmen:

• Erneuerung der Dacheindeckung
• Dämmung der Dachflächen
• Dämmung der obersten Geschossdecke
• Sanierung von Dachfenstern
• Erneuerung von Dachrinnen und Entwässerung
• Prüfung der Holzkonstruktion

Wird ein bestehendes Dach umfassend erneuert, können gleichzeitig energetische Anforderungen relevant werden.

Fassade und Außenwände

Eine energetisch schwache Gebäudehülle kann den Wärmeverbrauch erhöhen. Bei einer Fassadensanierung kann deshalb geprüft werden, ob eine zusätzliche Dämmung sinnvoll ist.

Dabei sollten Eigentümer nicht nur die Dämmwirkung betrachten. Auch folgende Punkte sind wichtig:

• Zustand der Fassade
• Feuchtigkeit
• Wärmebrücken
• Fensteranschlüsse
• Gestaltung des Gebäudes
• mögliche Vorgaben durch Denkmalschutz oder Gestaltungssatzungen

Fenster austauschen

Alte Fenster können eine Schwachstelle der Gebäudehülle darstellen. Moderne Wärmeschutzverglasungen können den Wärmeverlust reduzieren und gleichzeitig den Wohnkomfort verbessern.

Gerade in Düsseldorf kann außerdem der Schallschutz ein wichtiges Thema sein, beispielsweise an stärker befahrenen Straßen.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass moderne Zwei- und Dreifachverglasungen gegenüber älteren Verglasungen deutliche energetische Vorteile bieten können.

Beim Fenstertausch sollte jedoch das gesamte Gebäude betrachtet werden. Neue, dichtere Fenster verändern das Lüftungsverhalten und müssen deshalb zum baulichen Zustand passen.

Heizung modernisieren

Eine alte Heizungsanlage kann einen erheblichen Anteil am Energieverbrauch eines Gebäudes ausmachen.

Welche neue Heizung sinnvoll ist, hängt unter anderem ab von:

• Gebäudezustand
• Dämmstandard
• Heizflächen
• Vorlauftemperatur
• vorhandener Infrastruktur
• Grundstück und Platzangebot
• Anschlussmöglichkeiten an ein Wärmenetz
• individuellen Kosten

Eine Wärmepumpe kann beispielsweise auch in einem Altbau funktionieren. Entscheidend sind unter anderem ausreichend große Heizflächen und möglichst niedrige Vorlauftemperaturen.

Tipp: Die Heizung nicht isoliert betrachten. Häufig ist es sinnvoll, zunächst die energetische Qualität der Gebäudehülle zu prüfen. Die Abels Immobilien GmbH unterstützt Eigentümer in Düsseldorf bei der Einschätzung ihrer Immobilie und bei der Frage, welche Maßnahmen vor einem Verkauf sinnvoll sein können.

Elektroinstallation und Leitungen

Bei älteren Immobilien sollte auch die technische Infrastruktur überprüft werden.

Mögliche Maßnahmen:

• Erneuerung alter Elektroleitungen
• Modernisierung des Sicherungskastens
• zusätzliche Steckdosen
• Netzwerkverkabelung
• Vorbereitung für Photovoltaik
• Vorbereitung für eine Wallbox
• Erneuerung alter Wasser- und Abwasserleitungen

Solche Arbeiten sind besonders interessant, wenn ohnehin Wände, Böden oder Decken geöffnet werden.

Bad und Innenräume

Eine Badsanierung oder Modernisierung der Innenräume erhöht vor allem den Wohnkomfort.

Dazu gehören beispielsweise:

• neues Badezimmer
• moderne Sanitärausstattung
• neue Bodenbeläge
• Türen
• Malerarbeiten
• Beleuchtung
• Grundrissoptimierung

Für Eigentümer, die einen späteren Verkauf planen, stellt sich allerdings die Frage, wie hochwertig die Ausstattung sein sollte.

Nicht jede teure Ausstattung führt automatisch zu einem entsprechend höheren Verkaufspreis.

Sanieren in Düsseldorf: Was sollten Eigentümer beachten?

Düsseldorf verfügt über einen sehr unterschiedlichen Gebäudebestand. Je nach Stadtteil und Baujahr können die Anforderungen an eine Sanierung erheblich variieren.

Bei älteren Immobilien sollten Eigentümer insbesondere prüfen, ob besondere Vorgaben gelten.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Denkmalschutz
• baurechtliche Vorgaben
• Anforderungen an die Gebäudehülle
• Brandschutz
• Statik
• Vorgaben einer Wohnungseigentümer­gemeinschaft
• Genehmigungspflichten bei bestimmten Umbauten

Bei einer Eigentumswohnung ist außerdem zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Fenster, Fassade, Dach oder tragende Bauteile können beispielsweise Bereiche betreffen, die nicht allein vom einzelnen Wohnungseigentümer verändert werden dürfen.

Energetische Sanierung: Welche Förderungen gibt es 2026?

Die Förderlandschaft für energetische Sanierungen wurde 2026 angepasst. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird weiterhin fortgeführt.

Für die Komplettsanierung zu einem geförderten Effizienzhaus bietet die KfW unter anderem den Kredit 261 an. Nach den seit Juli 2026 geltenden Bedingungen sind für die Sanierung von Wohngebäuden Kredite von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit möglich.

Auch beim Heizungstausch bestehen Fördermöglichkeiten. Die KfW nennt aktuell eine Grundförderung von 30 Prozent; abhängig von den Voraussetzungen können weitere Förderbestandteile hinzukommen.

Für weitere energetische Einzelmaßnahmen wie beispielsweise Dämmung oder Fenstertausch können ebenfalls Förderungen infrage kommen.

Wichtig: Förderbedingungen können sich ändern. Förderanträge und Voraussetzungen sollten deshalb immer vor Beginn der jeweiligen Maßnahme geprüft werden.

Sanierungsfahrplan: Erst planen, dann investieren

Ein häufiger Fehler besteht darin, einzelne Maßnahmen unabhängig voneinander zu beauftragen.

Besser ist ein ganzheitliches Sanierungskonzept.

Dabei wird beispielsweise betrachtet:

Ein individueller Sanierungsfahrplan kann dabei helfen, die einzelnen Schritte sinnvoll zu strukturieren.

Die KfW bietet außerdem einen Sanierungsrechner an, mit dem Eigentümer anhand verschiedener Gebäudedaten erste Einschätzungen zu Kosten und Einsparpotenzialen erhalten können.

In welcher Reihenfolge sollte man eine Immobilie sanieren?

Eine mögliche Reihenfolge ist:

Sanieren oder Immobilie verkaufen?

Für Eigentümer stellt sich vor einer größeren Investition häufig eine wichtige Frage:

Soll ich meine Immobilie zunächst sanieren oder direkt verkaufen?

Eine umfangreiche Sanierung ist nicht automatisch die beste Lösung.

Besonders vor einem geplanten Verkauf sollten Eigentümer prüfen:

• Welche Maßnahmen sind zwingend notwendig?
• Welche Mängel beeinflussen den Verkaufspreis?
• Welche Modernisierungen erhöhen tatsächlich die Attraktivität?
• Welche Investitionen lassen sich voraussichtlich nicht wieder erzielen?
• Wie hoch ist der Aufwand für die Sanierung?
• Wie sieht die Nachfrage nach Immobilien in der konkreten Düsseldorfer Lage aus?

In manchen Fällen kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, eine Immobilie im bestehenden Zustand zu verkaufen, anstatt vor dem Verkauf noch umfangreiche Renovierungen durchzuführen.

Welche Sanierungen steigern den Immobilienwert?

Nicht jede Sanierungsmaßnahme führt automatisch zu einer entsprechenden Wertsteigerung.

Besonders interessant sind Maßnahmen, die einen klaren Nutzen für Käufer bieten:

• guter baulicher Zustand
• zeitgemäße Energieeffizienz
• moderne Heizung
• neue Fenster
• zeitgemäße Bäder
• attraktive Raumaufteilung
• guter Schallschutz
• hochwertige, langlebige Materialien

Dabei kommt es immer auf das Gesamtbild und die Lage der Immobilie an.

Eine hochwertige Luxussanierung kann beispielsweise bei einer Immobilie in einer bestimmten Lage sinnvoll sein, während bei einer anderen Immobilie eine funktionale und kosteneffiziente Modernisierung die bessere Strategie sein kann. Die Abels Immobilien GmbH unterstützt Eigentümer bei der Frage, welche Maßnahmen vor einem Verkauf sinnvoll sein können.

7 Tipps für Eigentümer in Düsseldorf

Fazit: Eine Sanierung sollte zum Gebäude und zum Ziel passen

Eine Immobiliensanierung ist eine langfristige Investition. Deshalb sollten Eigentümer nicht einfach möglichst viele Maßnahmen umsetzen, sondern zunächst klären, was technisch notwendig, wirtschaftlich sinnvoll und für die Immobilie wertsteigernd ist.

Gerade wenn ein Verkauf in den nächsten Jahren geplant ist, lohnt sich eine genaue Betrachtung der Investitionen.

Häufige Fragen zur Immobiliensanierung