Immobilienmakler in Rotherbaum
Zwischen dem Alsterufer und der Grindelallee liegen auf 2,7 Quadratkilometern zwei sehr verschiedene Wohnungsmärkte. Auf der einen Seite Villen und Beletagen mit dem Alstervorland vor der Tür, auf der anderen ein dichtes Universitätsviertel mit kleinen Einheiten und dauerhaft hoher Mieternachfrage. Wir arbeiten in beiden und bewerten jede Adresse einzeln.
Immobilien in Rotherbaum
Rotherbaum gehört zum Bezirk Eimsbüttel, misst 2,7 Quadratkilometer und zählt 17.253 Einwohner (Stand 31.12.2024). Drei Achsen ordnen den Stadtteil, sie laufen fächerförmig vom Theodor-Heuss-Platz nach Norden: Edmund-Siemers-Allee und Grindelallee im Westen, die Rothenbaumchaussee in der Mitte, der Mittelweg im Osten. Östlich der Rothenbaumchaussee steht die Bebauung, für die der Stadtteil bekannt ist, gründerzeitliche Etagenhäuser und Stadtvillen aus der Zeit nach dem Wegfall der Torsperre 1860, dazwischen Konsulate, Institute und Kanzleien. Westlich davon beginnt das Grindelviertel mit der Universität Hamburg und ihren gut 42.000 Studierenden (Wintersemester 2022/23), entsprechend klein geschnitten und entsprechend zuverlässig vermietet ist der Bestand dort. Das durchschnittliche Jahreseinkommen je Steuerpflichtigem lag 2020 bei 87.216 Euro und damit weit über dem Hamburger Mittel, die Arbeitslosenquote 2023 bei 3,2 Prozent. Wer hier verkauft, verkauft deshalb nicht in einen Stadtteilmarkt, sondern in mehrere Teilmärkte, die sich innerhalb weniger Straßen deutlich unterscheiden.
Wo in Rotherbaum was gilt
Alsterufer und Alsterglacis
Die Wasserfront des Stadtteils, Villen und Kontorhäuser mit dem Alstervorland als grünem Vorgarten bis ans Ufer. Zwischen Konsulaten und Unternehmenssitzen wie Signal Iduna, HanseMerkur und British American Tobacco kommt privates Wohneigentum hier nur selten auf den Markt, das amerikanische Generalkonsulat saß bis 2022 an dieser Zeile.
Fontenay, Alte Rabenstraße und Tesdorpfstraße
Das Quartier hinter der Alsterkurve, benannt nach dem Schiffsmakler und Reeder John Fontenay (um 1770 bis 1835), dessen Namen die Straße seit etwa 1820 trägt. Käufer zahlen hier den Aufschlag für Wasser in Gehweite, ohne den Verkehr des Alsterglacis direkt vor der Tür zu haben, gehandelt werden Beletagen im Bestand ebenso wie die wenigen neueren Einheiten am Wasser.
Mittelweg, Heimhuder Straße, Johnsallee und Feldbrunnenstraße
Das ruhige Karree zwischen Alster und Rothenbaumchaussee mit Stuck, Flügeltüren und hohen Decken, der Mittelweg selbst schmal und gewunden statt durchgehend befahren. Zwischen Kanzleien, Konsulaten und Instituten, im Mittelweg 36 etwa dem Hamburger Institut für Sozialforschung, ist die Ruhe hier das eigentliche Preisargument gegenüber der parallel verlaufenden Hauptachse.
Rothenbaumchaussee und Moorweide
Die repräsentative Mittelachse vom Dammtor bis zur Hallerstraße, nur zweistreifig geführt, mit dem MARKK an der Nummer 64, dem Curiohaus und Instituten der Universität. Die Wohnungen sind groß und repräsentativ geschnitten, über den Preis entscheiden Etage und Ausrichtung: Beletage und ruhige Hofseite liegen spürbar vor den unteren Geschossen zur Straße.
Grindelviertel: Grindelhof, Grindelallee, Rutschbahn, Rappstraße
Dichter, jünger und lauter, geprägt von der Universität am Von-Melle-Park und von einer Geschichte, die am Joseph-Carlebach-Platz und an der früheren Talmud-Tora-Schule am Grindelhof 30 sichtbar geblieben ist, dem heutigen Sitz der Joseph-Carlebach-Schule. Hier überwiegen kleine Einheiten und vermietete Wohnungen, entsprechend häufig sind Kapitalanleger die Käufer, und das Preisniveau liegt klar unter dem der Alsterlagen.
Beim Schlump, Schröderstiftstraße und Rentzelstraße
Der Westrand des Stadtteils, wo Beim Schlump die Grenze zu Eimsbüttel bildet und im Südwesten die Sternschanze anschließt. Nachkriegsbauten stehen hier neben Altbau, die Einstiegspreise sind die niedrigsten in Rotherbaum, und es kaufen häufig Selbstnutzer und Erstkäufer, die die Adresse suchen und dafür einen längeren Weg zur Alster in Kauf nehmen.
Wie sich der Markt gerade verhält
Rotherbaum fasst zwei sehr verschiedene Teilmärkte zusammen: eine Zweizimmerwohnung an der Rutschbahn und eine Beletage am Alsterufer stehen in derselben Statistik, die tatsächliche Streuung ist größer, als ein Durchschnitt vermuten lässt. Die Angebotsmieten liegen bei 19,95 Euro je Quadratmeter in mittlerer und 24,58 Euro in guter Lage, was vermietete Wohnungen im Grindelviertel für Kapitalanleger rechenbar hält. Weil ein großer Teil des Bestandes aus der Bauzeit nach 1860 stammt und etliche Häuser unter Denkmalschutz stehen, entscheiden Zustand, Grundriss und Auflagen hier stärker über den erzielbaren Preis als die reine Quadratmeterzahl.
Was wir in Rotherbaum verkaufen
Altbauwohnung mit 120 bis 200 Quadratmetern
Gesucht werden Etagenwohnungen im Karree zwischen Mittelweg, Heimhuder Straße und Johnsallee mit erhaltener Substanz, möglichst mit Aufzug oder nachrüstbarem Treppenhaus.
Wohnung mit Alsterblick oder Blickanteil
Am Alsterufer, an der Alten Rabenstraße und am Fontenay warten Vormerkkunden teils über Jahre, entsprechend kurz sind die Vermarktungszeiten, wenn hier etwas frei wird.
Vermietete Eigentumswohnung im Grindelviertel
Kapitalanleger aus Hamburg und dem Umland kaufen kleine Einheiten rund um Grindelhof und Von-Melle-Park, weil der Mietermarkt an der Universität nie ausdünnt.
Zwei- bis Dreizimmerwohnung um 70 bis 100 Quadratmeter
Selbstnutzer, die aus einem Familienhaus in den Elbvororten oder Walddörfern zurück in die Stadt ziehen, fragen genau diese Größe nach, gern mit Aufzug, Balkon und Stellplatz.
Stadthaus oder Villa mit Nutzungsspielraum
Kanzleien, Praxen und Institute suchen in Feldbrunnenstraße und Johnsallee gezielt Häuser, in denen Wohnen und Arbeiten nebeneinander möglich sind.
Immobilienverkauf in Rotherbaum
Was ist meine Wohnung in Rotherbaum aktuell wert?
Der Stadtteilschnitt liegt bei rund 10.200 Euro je Quadratmeter, die übliche Spanne zwischen etwa 9.240 und 10.820 Euro (Stichtag 01.09.2026). Diese Zahlen taugen aber nur als Rahmen, denn Grindelhof und Alsterufer sind zwei Märkte, die kein Durchschnitt zusammenfasst. Wir sehen uns die Immobilie an, prüfen Etage, Ausrichtung, Zustand der Fenster, Rücklage der Gemeinschaft, mögliche Denkmalauflagen und die Verkäufe der letzten Monate im Umfeld und nennen Ihnen dann eine belastbare Preisspanne.
Worin unterscheidet sich Rotherbaum von Harvestehude?
Die Grenze ist die Hallerstraße. In den Alsterlagen liegen beide Stadtteile dicht beieinander, im Schnitt liegt Harvestehude etwas höher, weil Rotherbaum mit dem Grindelviertel einen zweiten, günstigeren Teilmarkt in der Statistik mitträgt. Wie fließend die Grenze ist, zeigt das Tennisstadion am Rothenbaum: Es trägt den Namen des Stadtteils, liegt an der Hallerstraße aber bereits in Harvestehude. Für die Bewertung Ihrer Immobilie zählt daher die Straße, nicht die Stadtteilgrenze.
Meine Wohnung ist an Studierende vermietet. Verkaufe ich besser vermietet oder frei?
Beides funktioniert in Rotherbaum, es sind nur zwei verschiedene Käufergruppen. Vermietet kaufen Kapitalanleger, und bei Angebotsmieten von 19,95 Euro je Quadratmeter in mittlerer und 24,58 Euro in guter Lage rechnet sich das im Grindelviertel gut. Frei erzielen Sie in der Regel den höheren Quadratmeterpreis, weil dann auch Selbstnutzer bieten. Wir rechnen beide Wege durch, bevor Sie eine Kündigung oder eine Aufhebungsvereinbarung überhaupt in Erwägung ziehen.
Können wir ohne öffentliches Inserat verkaufen?
Ja. Gerade in den Alsterlagen, im Mittelweg und in der Johnsallee ist der diskrete Verkauf üblich, weil Eigentümer nicht möchten, dass Nachbarn, Mieter oder die Kanzlei im Erdgeschoss den Verkauf aus einem Portal erfahren. Wir sprechen dann vorgemerkte Käufer direkt an, zeigen nur nach Prüfung der Bonität und geben Fotos erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung heraus. Bei Immobilien außerhalb der Spitzenlagen, etwa an der Rutschbahn oder Beim Schlump, sagen wir Ihnen aber offen, wenn die breite Vermarktung den besseren Preis bringt.
Was ist Ihre Immobilie in Rotherbaum wert?
Kostenfrei, unverbindlich und durch einen Makler, der die Lage kennt.