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Das Ertragswertverfahren berücksichtigt diesen wirtschaftlichen Zusammenhang und ist insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und anderen renditeorientierten Immobilien relevant.
Kurz gefasst, mit Vorgehen und Bedeutung beim Verkauf: das Ertragswertverfahren in unserem Immobilienlexikon.
Zum Lexikon: ErtragswertverfahrenWas ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsverfahren, bei dem die nachhaltig erzielbaren Erträge einer Immobilie berücksichtigt werden. Die Berechnung erfolgt nach den geltenden Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Dabei geht es nicht einfach um die Multiplikation der Jahresmiete mit einem frei gewählten Faktor. Vielmehr werden unter anderem Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Welche Rolle spielen die Mieteinnahmen?
Ausgangspunkt ist der nachhaltig erzielbare Rohertrag. Dieser wird nicht zwingend mit den momentan tatsächlich eingehenden Mieten gleichgesetzt. Abweichungen können beispielsweise durch Leerstand, Mietausfälle oder besondere Mietvertragsbedingungen entstehen.
Anschließend werden die relevanten Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Dazu können beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis zählen, soweit sie nach den Bewertungsregeln anzusetzen sind.
Das Ergebnis ist der Reinertrag, der als Grundlage der weiteren Berechnung dient.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist ein wesentlicher Faktor des Ertragswertverfahrens. Er wird aus geeigneten Marktdaten abgeleitet und spiegelt die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt für vergleichbare Immobilien wider.
Er ist nicht mit dem persönlichen Kreditzins des Eigentümers gleichzusetzen. Auch die individuelle Renditeerwartung eines Käufers ist nicht automatisch identisch mit dem Liegenschaftszinssatz.
Warum sind Zustand und Restnutzungsdauer wichtig?
Ein hoher Mietertrag allein garantiert keinen hohen Immobilienwert. Sanierungsbedarf, energetische Schwächen, Leerstand und rechtliche Besonderheiten können die wirtschaftliche Bewertung beeinflussen.
Auch die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen spielt bei der Berechnung eine wichtige Rolle.
Für welche Immobilien eignet sich das Verfahren?
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnimmobilien und gewerbliche Renditeimmobilien infrage. Welches Verfahren im Einzelfall geeignet ist, hängt vom Bewertungszweck und der Immobilienart ab.
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Häufige Fragen
Ist die Jahresmiete gleich dem Immobilienwert?
Nein. Die Jahresmiete ist nur ein Bestandteil der Bewertung. Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Marktbedingungen müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
Was passiert bei Leerstand?
Leerstand kann den tatsächlich erzielten Ertrag beeinflussen. Für die Wertermittlung ist zu prüfen, welche Erträge nachhaltig erzielbar sind und welche auf die einzelne Immobilie bezogenen Risiken bestehen.
Ist der Liegenschaftszinssatz der Finanzierungszins?
Nein. Der Liegenschaftszinssatz ist eine aus Marktdaten abgeleitete Größe der Wertermittlung und nicht mit dem individuellen Darlehenszins gleichzusetzen.
Kann eine vermietete Immobilie trotz hoher Mieteinnahmen an Wert verlieren?
Ja. Beispielsweise können steigende Instandhaltungskosten, erheblicher Sanierungsbedarf oder eine schwächere Marktnachfrage den Wert beeinträchtigen.
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Hinweis zur Immobilienbewertung
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Immobilienbewertung sowie keine Rechts- oder Steuerberatung. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen individuellen Faktoren und den Marktverhältnissen zum jeweiligen Bewertungsstichtag ab.