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Im Mittelpunkt stehen der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Die Berechnung orientiert sich daran, welchen Wert Grundstück und Gebäude unter Berücksichtigung ihrer Eigenschaften und ihres Zustands besitzen.
Wichtig ist: Der Sachwert entspricht nicht automatisch den Baukosten oder dem Preis, den ein Eigentümer für seine Immobilie erzielen kann.
Kurz gefasst, mit den beiden anderen Verfahren und einem Merksatz: das Sachwertverfahren in unserem Immobilienlexikon.
Zum Lexikon: SachwertverfahrenWie wird der Sachwert berechnet?
Vereinfacht umfasst die Ermittlung mehrere Schritte:
Bodenwert ermitteln: Der Grundstückswert wird anhand geeigneter Grundlagen wie Bodenrichtwert und Grundstücksmerkmalen bestimmt.
Gebäudesachwert ermitteln: Die relevanten Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der maßgeblichen Bewertungsregeln angesetzt.
Alterswertminderung berücksichtigen: Alter und Zustand des Gebäudes fließen in die Ermittlung des Gebäudesachwerts ein.
Außenanlagen einbeziehen: Soweit relevant, werden beispielsweise befestigte Flächen oder weitere bauliche Anlagen berücksichtigt.
Marktanpassung vornehmen: Der vorläufige Sachwert wird anhand geeigneter Sachwertfaktoren an die allgemeinen Marktverhältnisse angepasst.
Die genaue Berechnung richtet sich nach den geltenden Vorschriften und den verfügbaren Daten.
Welche Rolle spielen Alter und Zustand?
Ein älteres Gebäude ist nicht automatisch weniger wert als ein neueres. Entscheidend sind unter anderem die Restnutzungsdauer, der Modernisierungsstand, die Bausubstanz und mögliche Mängel.
Ein regelmäßig modernisiertes Haus kann einen besseren Zustand aufweisen als ein jüngeres Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsbedarf.
Wann ist das Sachwertverfahren sinnvoll?
Das Verfahren eignet sich häufig für eigengenutzte Wohnhäuser. Bei renditeorientierten Immobilien kann hingegen das Ertragswertverfahren besser geeignet sein. Wenn ausreichend vergleichbare Kaufpreise vorliegen, kann auch das Vergleichswertverfahren eine wichtige Rolle spielen.
Die Wahl des Verfahrens sollte zur Immobilie und zum Bewertungszweck passen.
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Wie viel ist Ihr Haus heute wert?
Lassen Sie Zustand, Grundstück und Marktsituation gemeinsam betrachten.
Häufige Fragen
Sind die ursprünglichen Baukosten der Sachwert einer Immobilie?
Nein. Die ursprünglichen Baukosten sind nicht mit dem heutigen Sachwert gleichzusetzen. Unter anderem werden die maßgeblichen Herstellungskosten, das Alter, der Zustand und die Marktverhältnisse berücksichtigt.
Kann der Sachwert über dem Marktwert liegen?
Ja. Der rechnerische Sachwert und der marktangepasste Wert können voneinander abweichen. Die Marktanpassung ist daher ein wesentlicher Bestandteil des Verfahrens.
Wird der Grundstückswert separat berücksichtigt?
Ja. Der Bodenwert wird grundsätzlich getrennt vom Gebäudesachwert ermittelt und anschließend in die Gesamtberechnung einbezogen.
Eignet sich das Verfahren für Eigentumswohnungen?
Es kann je nach Bewertungszweck und Datenlage herangezogen werden. Für Eigentumswohnungen sind jedoch auch Vergleichsdaten und die Besonderheiten des Wohnungseigentums relevant.
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Hinweis zur Immobilienbewertung
Die Informationen in diesem Ratgeber dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Immobilienbewertung sowie keine Rechts- oder Steuerberatung. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen individuellen Faktoren und den Marktverhältnissen zum jeweiligen Bewertungsstichtag ab.