Ertragswertverfahren

Definition

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Erträgen, die mit ihr marktüblich erzielt werden können.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nennt es als eines von drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts.

Vorgehen

Ausgangspunkt ist der Reinertrag: die marktüblich erzielbaren Erträge, etwa Mieten, abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Dazu zählen die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung, das Mietausfallwagnis und Betriebskosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden.

Vereinfacht gesagt wird der Reinertrag mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer des Gebäudes auf einen Wert zum Stichtag der Bewertung umgerechnet. Zusätzlich fließt der Bodenwert ein. Den Liegenschaftszinssatz leiten die Gutachterausschüsse aus Kaufpreisen und Reinerträgen verkaufter Immobilien ab.

Typischer Anwendungsbereich

Das Verfahren kommt vor allem bei Immobilien in Betracht, die üblicherweise wegen ihrer Erträge gekauft werden, zum Beispiel Mehrfamilienhäuser oder vermietete Gewerbeimmobilien. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung lassen sich das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren auch nebeneinander heranziehen.

Bedeutung beim Verkauf

Käufer vermieteter Immobilien achten vor allem darauf, welche Erträge dauerhaft zu erwarten sind und welche Kosten dem gegenüberstehen. Mietverträge, eine aktuelle Mietaufstellung und Angaben zu den laufenden Kosten sollten deshalb früh bereitliegen.

Weicht die tatsächliche Miete deutlich vom Marktüblichen ab, fließt das in die Bewertung ein, etwa durch einen Zu- oder Abschlag. Kennzahlen wie die Bruttorendite oder die X-fache Jahresmiete geben nur eine erste Orientierung.

Wichtig

Diese Erklärung ersetzt kein Gutachten über den Verkehrswert einer bestimmten Immobilie. Schon kleine Änderungen beim Liegenschaftszinssatz können das Ergebnis spürbar verändern.

Merksatz

Beim Ertragswertverfahren stehen die marktüblich erzielbaren Erträge einer Immobilie im Mittelpunkt.