Wer seine Immobilie verkaufen möchte, stößt schnell auf verschiedene Begriffe: Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis und Verkaufspreis.
Doch was bedeuten diese Begriffe eigentlich? Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe? Und warum kann der Angebotspreis einer Immobilie deutlich vom späteren Verkaufspreis abweichen?
Wer eine Immobilie verkaufen, erben, aufteilen oder übernehmen möchte, sollte diese Unterschiede kennen.
Denn ein möglichst hoher Angebotspreis ist nicht automatisch der beste Preis.
Entscheidend ist eine realistische Einschätzung dessen, was eine Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen tatsächlich wert ist.
Wie Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren arbeiten und worin sich Marktpreis und Gutachterwert unterscheiden, erklärt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Zum Ratgeber ImmobilienbewertungVerkehrswert, Marktwert und Angebotspreis: kurz erklärt
Die Begriffe werden im Alltag teilweise synonym verwendet. In der Immobilienbewertung gibt es jedoch wichtige Unterschiede.
Verkehrswert
Der Verkehrswert beschreibt vereinfacht den Wert, der unter den maßgeblichen rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten zu einem bestimmten Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist.
Er spielt insbesondere bei formellen Bewertungen eine wichtige Rolle.
Marktwert
Der Begriff Marktwert wird häufig verwendet, wenn es um den Wert einer Immobilie unter den aktuellen Bedingungen des Immobilienmarktes geht.
Im deutschen Immobilienkontext wird „Marktwert“ vielfach im Zusammenhang mit dem Verkehrswert verwendet.
Angebotspreis
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie am Markt angeboten wird.
Er ist zunächst eine Preisvorstellung des Verkäufers beziehungsweise Teil der Vermarktungsstrategie.
Angebotspreis und tatsächlicher Verkaufspreis müssen deshalb nicht identisch sein.
Verkaufspreis
Der Verkaufspreis ist schließlich der Preis, auf den sich Käufer und Verkäufer tatsächlich einigen.
Ergebnis:
Verkehrs-/Marktwert ≠ automatisch Angebotspreis ≠ automatisch Verkaufspreis
Warum diese Unterscheidung beim Immobilienverkauf wichtig ist
Eine der häufigsten Fragen von Eigentümern lautet:
„Wie viel kann ich für meine Immobilie verlangen?“
Die Antwort sollte nicht einfach lauten:
„So viel wie möglich.“
Denn ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann genauso problematisch sein wie ein zu niedriger.
Wird eine Immobilie deutlich über dem realistisch erzielbaren Marktpreis angeboten, kann die Nachfrage ausbleiben.
Interessenten vergleichen das Angebot mit anderen Immobilien und stellen schnell fest, wenn Preis und Immobilie nicht zusammenpassen.
Die Folge kann sein:
- wenige Besichtigungsanfragen
- lange Vermarktungsdauer
- wiederholte Preisreduzierungen
- Verunsicherung potenzieller Käufer
- schlechtere Verhandlungsposition
Ein realistisch angesetzter Preis kann dagegen dafür sorgen, dass die Immobilie von Anfang an die richtigen Interessenten erreicht.
Was beeinflusst den Marktwert einer Immobilie?
Der Wert einer Immobilie entsteht nicht allein durch die Wohnfläche.
Vielmehr spielen zahlreiche Faktoren zusammen.
1. Die Lage
Die Lage ist einer der wichtigsten Einflussfaktoren.
Dabei kommt es nicht nur auf die Stadt oder Gemeinde an.
Auch die konkrete Wohnlage, das direkte Umfeld, die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Freizeitangebote und die allgemeine Entwicklung des Standortes können relevant sein.
Deshalb können zwei Immobilien in derselben Stadt einen erheblich unterschiedlichen Wert haben.
2. Grundstück und Bodenwert
Bei einem Haus ist auch das Grundstück ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienwertes.
Grundstücksgröße, Zuschnitt, Bebaubarkeit und Bodenwert können die Bewertung beeinflussen.
Der Bodenrichtwert kann dabei eine wichtige Orientierung liefern.
Er ist allerdings nicht mit dem Verkaufspreis der gesamten Immobilie gleichzusetzen.
3. Baujahr und Zustand
Das Baujahr ist nur ein Teil der Bewertung.
Entscheidend ist auch, wie die Immobilie erhalten und modernisiert wurde.
Eine ältere Immobilie kann beispielsweise durch umfangreiche Modernisierungen einen anderen Marktwert haben als eine vergleichbare Immobilie mit erheblichem Sanierungsbedarf.
Relevant können unter anderem sein:
- Zustand des Daches
- Fenster
- Heizung
- Elektrik
- Sanitärbereiche
- energetischer Zustand
- Fassade
- Innenausbau
- durchgeführte Modernisierungen
4. Wohnfläche und Grundriss
Auch die Größe allein bestimmt den Wert nicht.
Ein gut geschnittener Grundriss kann die Attraktivität einer Immobilie erhöhen.
Dagegen können ungünstige Raumaufteilungen, schwer nutzbare Flächen oder fehlende Nebenflächen die Vermarktung erschweren.
5. Ausstattung
Balkon, Terrasse, Garten, Garage, Stellplätze, hochwertige Ausstattung oder moderne Haustechnik können die Attraktivität beeinflussen.
Dabei gilt jedoch:
Nicht jede Investition erhöht den Marktwert im gleichen Umfang wie ihre ursprünglichen Kosten.
Eine professionelle Bewertung sollte deshalb zwischen den tatsächlichen Herstellungskosten und dem daraus resultierenden Marktmehrwert unterscheiden.
Warum der Angebotspreis nicht einfach dem Marktwert entspricht
Der Angebotspreis ist eine strategische Entscheidung.
Er sollte sich am ermittelten Immobilienwert und an den aktuellen Marktbedingungen orientieren.
Dabei können verschiedene Überlegungen eine Rolle spielen:
- Wie hoch ist die aktuelle Nachfrage?
- Welche vergleichbaren Immobilien befinden sich am Markt?
- Wie schnell soll verkauft werden?
- Welche Zielgruppe soll angesprochen werden?
- Gibt es besondere Eigenschaften der Immobilie?
- Wie ist die Konkurrenzsituation?
- Welche Verhandlungsspanne ist sinnvoll?
Ein Angebotspreis sollte deshalb nicht allein nach dem Motto „Wir starten einfach möglichst hoch“ festgelegt werden.
Was passiert bei einem zu hohen Angebotspreis?
Ein hoher Preis klingt zunächst attraktiv.
Schließlich möchte jeder Eigentümer einen möglichst guten Verkaufspreis erzielen.
Doch ein überhöhter Angebotspreis kann die Vermarktung erschweren.
Beispiel
Eine Immobilie könnte bei realistischer Betrachtung für rund 500.000 Euro am Markt positioniert werden.
Wird sie stattdessen für 600.000 Euro angeboten, kann es sein, dass ein großer Teil der potenziellen Käufer sie gar nicht erst in Betracht zieht.
Die Immobilie erhält möglicherweise weniger Anfragen.
Bleibt sie über längere Zeit am Markt, kann bei Interessenten außerdem der Eindruck entstehen:
„Mit der Immobilie stimmt etwas nicht.“
Spätere Preisreduzierungen können diesen Effekt noch verstärken.
Deshalb ist die richtige Preisstrategie zum Start der Vermarktung besonders wichtig.
Kann ein niedrigerer Angebotspreis zu einem höheren Verkaufspreis führen?
Unter bestimmten Marktbedingungen kann eine gezielte Preisstrategie die Nachfrage erhöhen.
Entscheidend ist jedoch immer die konkrete Immobilie und die jeweilige Marktsituation.
Ein niedriger Einstiegspreis ist deshalb kein allgemeingültiges Erfolgsrezept.
Viel wichtiger ist die Frage:
Welcher Preis ist für diese Immobilie, in dieser Lage und unter den aktuellen Marktbedingungen sinnvoll?
Genau hier beginnt professionelle Immobilienvermarktung.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienwert und Verkaufspreis?
Der Wert einer Immobilie ist eine fachlich begründete Einschätzung.
Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht dagegen durch eine konkrete Transaktion zwischen Verkäufer und Käufer.
Beide Größen können übereinstimmen, müssen es aber nicht.
Der tatsächliche Verkauf kann beispielsweise beeinflusst werden durch:
- Verhandlungsgeschick
- Finanzierungsmöglichkeiten des Käufers
- Nachfrage
- Vermarktungsdauer
- Zeitpunkt des Verkaufs
- Konkurrenzangebote
- besondere Käuferinteressen
- individuelle Eigenschaften der Immobilie
Deshalb sollte eine Immobilienbewertung immer im Zusammenhang mit der aktuellen Marktsituation betrachtet werden.
Welcher Wert ist für den Verkauf meiner Immobilie entscheidend?
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, benötigen Sie vor allem eine realistische Preisgrundlage für die Vermarktung.
Dabei sollte nicht nur gefragt werden:
„Was könnte ich theoretisch verlangen?“
Sondern:
„Welcher Preis ist am aktuellen Markt realistisch und mit welcher Strategie kann dieser Preis erzielt werden?“
Diese Perspektive ist entscheidend.
Denn das Ziel eines Immobilienverkaufs besteht nicht darin, den höchsten Preis auf ein Exposé zu schreiben.
Das Ziel besteht darin, einen passenden Käufer zu finden und einen guten Verkaufspreis zu erzielen.
Wie Abels Immobilien GmbH bei der Preisfindung unterstützt
Bei der Immobilienvermarktung ist eine realistische Wertfindung ein wichtiger Ausgangspunkt.
Bei der Einschätzung einer Immobilie sollten deshalb nicht nur pauschale Quadratmeterpreise betrachtet werden.
Vielmehr kommt es auf das Zusammenspiel verschiedener Faktoren an:
Immobilie + Lage + Zustand + Ausstattung + Grundstück + Markt + Nachfrage
Aus dieser Betrachtung entsteht die Grundlage für eine passende Preisstrategie.
Sie möchten wissen, welchen Preis Ihre Immobilie erzielen kann?
Dann lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht ausschließlich anhand eines Online-Rechners oder eines pauschalen Quadratmeterpreises einschätzen.
Eine persönliche Betrachtung kann Besonderheiten berücksichtigen, die standardisierte Berechnungen nicht vollständig erfassen.
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Abels Immobilien GmbH unterstützt Eigentümer bei der Einschätzung und Vermarktung ihrer Immobilie.
Häufige Fragen zu Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?
Die Begriffe werden häufig ähnlich beziehungsweise synonym verwendet. Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert und beschreibt den Wert, der unter den maßgeblichen Umständen am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte.
Ist der Angebotspreis der Wert meiner Immobilie?
Nein. Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem die Immobilie angeboten wird. Er kann über oder unter einer fachlichen Werteinschätzung liegen.
Ist der Verkaufspreis immer gleich dem Marktwert?
Nein. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht durch die konkrete Transaktion und kann vom zuvor ermittelten Wert abweichen.
Wie finde ich den richtigen Angebotspreis?
Der Angebotspreis sollte auf einer realistischen Einschätzung der Immobilie, vergleichbaren Immobilien und der aktuellen Marktsituation basieren. Auch die gewünschte Vermarktungsstrategie kann eine Rolle spielen.
Warum sollte ich meine Immobilie nicht einfach möglichst teuer anbieten?
Ein zu hoher Preis kann die Zahl der Interessenten reduzieren und die Vermarktungsdauer verlängern. Eine realistische Preispositionierung kann die Immobilie für die passende Käufergruppe attraktiver machen.
Kann ein Makler den Verkaufspreis garantieren?
Ein Verkaufspreis lässt sich nicht garantieren. Der tatsächlich erzielbare Preis hängt unter anderem von Nachfrage, Immobilie, Markt und konkreten Verhandlungen ab.
Was ist wichtiger: Immobilienwert oder Angebotspreis?
Für den Verkauf sind beide relevant. Der Immobilienwert bildet eine wichtige fachliche Grundlage; der Angebotspreis ist Teil der konkreten Vermarktungsstrategie.
Woher weiß ich, was meine Immobilie wirklich wert ist?
Eine individuelle Immobilienbewertung berücksichtigt die konkreten Eigenschaften Ihrer Immobilie und die aktuellen Marktbedingungen. Für eine erste Orientierung können auch Vergleichsangebote oder Online-Rechner genutzt werden, sie ersetzen jedoch nicht zwingend eine individuelle Betrachtung.