Welche Faktoren bestimmen den Immobilienwert?

Was ist ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück tatsächlich wert?

Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht. Der Wert einer Immobilie entsteht aus dem Zusammenspiel zahlreicher Faktoren.

Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung spielen eine Rolle. Aber auch die aktuelle Nachfrage, die Energieeffizienz, der Grundriss und besondere Eigenschaften der Immobilie können den erzielbaren Preis beeinflussen.

Deshalb kann es vorkommen, dass zwei äußerlich ähnliche Immobilien einen deutlich unterschiedlichen Wert haben.

Wer den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen möchte, muss die gesamte Immobilie betrachten.

Die wichtigsten Faktoren auf einen Blick

Bei einer Immobilien­bewertung können unter anderem folgende Faktoren eine Rolle spielen:

Doch wie stark die einzelnen Faktoren ins Gewicht fallen, hängt immer von der jeweiligen Immobilie ab.

Lage: Einer der wichtigsten Faktoren beim Immobilienwert

Der bekannte Satz „Lage, Lage, Lage“ kommt nicht von ungefähr.

Die Lage kann einen erheblichen Einfluss auf die Nachfrage und damit auf den Wert einer Immobilie haben.

Dabei reicht es nicht, lediglich den Namen einer Stadt oder Gemeinde zu betrachten.

Entscheidend kann auch die Mikrolage sein

Dazu gehören beispielsweise:

• Wohnumfeld
• Verkehrsbelastung
• Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten
• Schulen und Kindergärten
• Ärzte und weitere Einrichtungen
• öffentliche Verkehrsmittel
• Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
• Lärm
• Grünflächen
• Entwicklung des Umfelds
• allgemeine Wohnqualität

Zwei Häuser im gleichen Stadtteil können deshalb unterschiedlich bewertet werden.

Ein ruhiges Grundstück in einer attraktiven Wohnstraße kann beispielsweise eine andere Nachfrage erzeugen als ein vergleichbares Grundstück an einer stark befahrenen Straße.

Die konkrete Lage muss deshalb immer im Zusammenhang mit der Immobilie betrachtet werden.

Grundstücks­größe und Bodenwert

Bei einem Haus gehört das Grundstück wesentlich zum Gesamtwert der Immobilie.

Dabei sind nicht nur die Quadratmeter entscheidend.

Auch folgende Aspekte können relevant sein:

• Größe des Grundstücks
• Grundstückszuschnitt
• Bebaubarkeit
• Erschließung
• Ausrichtung
• Topografie
• Lage
• mögliche Nutzungs- oder Baurechte

Der Bodenrichtwert kann eine wichtige Orientierung für den Bodenwert liefern.

Er stellt jedoch nicht automatisch den tatsächlichen Wert des konkreten Grundstücks dar.

Denn jedes Grundstück kann individuelle Eigenschaften aufweisen.

Wohnfläche und Nutzfläche

Die Wohnfläche ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilien­bewertung.

Grundsätzlich gilt jedoch nicht:

Mehr Quadratmeter = automatisch proportional höherer Immobilienwert.

Auch die Qualität und Nutzbarkeit der Fläche spielen eine Rolle.

Ein gut geschnittener Grundriss kann beispielsweise attraktiver sein als eine größere, aber ungünstig aufgeteilte Immobilie.

Zusätzlich können Nutzflächen, Kellerräume, Dachboden, Garage oder Nebenräume für Käufer interessant sein.

Bei einer Bewertung müssen deshalb die verschiedenen Flächen korrekt eingeordnet werden.

Baujahr: Wie wichtig ist das Alter einer Immobilie?

Das Baujahr liefert einen wichtigen Hinweis auf das Alter des Gebäudes.

Es sagt allein jedoch noch nicht aus, wie viel eine Immobilie wert ist.

Ein älteres Haus kann beispielsweise umfassend modernisiert worden sein und einen sehr guten technischen Zustand aufweisen.

Eine jüngere Immobilie kann dagegen einen Modernisierungs- oder Instandhaltungsbedarf haben.

Deshalb sollte das Baujahr immer gemeinsam mit dem Zustand und den durchgeführten Modernisierungen betrachtet werden.

Der bauliche Zustand

Der Zustand eines Gebäudes kann den Immobilienwert erheblich beeinflussen.

Bei einem Einfamilien­haus können beispielsweise folgende Bauteile relevant sein:

• Dach
• Fassade
• Fenster
• Heizung
• Elektrik
• Sanitäranlagen
• Leitungen
• Keller
• Außenanlagen

Dabei ist zwischen normaler Abnutzung, Instandhaltungsbedarf und umfangreichem Sanierungsbedarf zu unterscheiden.

Je größer der absehbare Investitionsbedarf, desto stärker kann dies die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer beeinflussen.

Modernisierungen und Sanierungen

Modernisierte Immobilien können für Käufer besonders attraktiv sein.

Dabei können beispielsweise folgende Maßnahmen relevant sein:

• Erneuerung der Heizung
• neue Fenster
• energetische Sanierung
• Dachsanierung
• Modernisierung von Bad oder Küche
• Erneuerung von Bodenbelägen
• Modernisierung der Haustechnik

Doch auch hier gilt:

Die Kosten einer Modernisierung entsprechen nicht automatisch der Wertsteigerung der Immobilie.

Eine Investition von 30.000 Euro bedeutet beispielsweise nicht automatisch, dass die Immobilie anschließend genau 30.000 Euro mehr wert ist.

Entscheidend ist, welchen zusätzlichen Nutzen die Maßnahme für den Markt schafft.

Ausstattung: Was macht eine Immobilie attraktiv?

Die Ausstattung kann den wahrgenommenen Wert und die Nachfrage beeinflussen.

Dazu können beispielsweise gehören:

• hochwertige Bodenbeläge
• moderne Bäder
• hochwertige Küche
• Balkon
• Terrasse
• Garten
• Garage
• Stellplatz
• Fußbodenheizung
• moderne Haustechnik
• Smart-Home-Lösungen

Allerdings sind Geschmäcker unterschiedlich.

Was für einen Käufer ein wichtiges Plus darstellt, kann für einen anderen weniger relevant sein.

Eine Immobilien­bewertung sollte deshalb nicht allein auf subjektiven Ausstattungsmerkmalen beruhen.

Grundriss und Wohnqualität

Die Größe einer Immobilie ist nur ein Teil der Betrachtung.

Auch die Frage, wie gut die Fläche genutzt werden kann, ist wichtig.

Ein moderner und funktionaler Grundriss kann die Vermarktung erleichtern.

Besonders relevant können beispielsweise sein:

• Anzahl der Zimmer
• Zimmergrößen
• offene oder abgeschlossene Wohnbereiche
• Tageslicht
• Anzahl der Badezimmer
• Stauraum
• Zugang zu Garten oder Terrasse
• Privatsphäre

Ein durchdachter Grundriss kann die Wohnqualität erhöhen und damit die Attraktivität einer Immobilie beeinflussen.

Energieeffizienz und energetischer Zustand

Energieeffizienz ist für viele Immobilienkäufer wichtiger geworden.

Dabei können unter anderem folgende Aspekte eine Rolle spielen:

• Art und Alter der Heizung
• Energieverbrauch
• Dämmung
• Fenster
• Dach
• energetischer Zustand des Gebäudes
• vorhandener Energie­ausweis

Ein energetisch günstiger Zustand kann für Käufer interessant sein.

Umgekehrt können absehbare energetische Investitionen die Kaufentscheidung und die Zahlungsbereitschaft beeinflussen.

Garten, Balkon, Terrasse, Garage und Stellplätze

Neben der Wohnfläche können zusätzliche Ausstattungsmerkmale die Attraktivität einer Immobilie erhöhen.

Dazu gehören beispielsweise:

Auch hier gilt jedoch:

Der tatsächliche Mehrwert hängt stark von Lage und Nachfrage ab.

Rechtliche und grundstücksbezogene Besonderheiten

Nicht jede Immobilie ist rechtlich und tatsächlich völlig unkompliziert.

Bei einer Bewertung können deshalb auch besondere Rahmenbedingungen relevant sein.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Wohnrechte
• Nießbrauch
• Wegerechte
• Erbbaurecht
• Baulasten
• besondere Nutzungsrechte
• bestehende Mietverhältnisse
• besondere Grundstückssituationen

Solche Faktoren können einen erheblichen Einfluss auf die Nutzung, Vermarktung und Bewertung haben.

Deshalb sollte eine Immobilie nicht ausschließlich anhand sichtbarer Eigenschaften beurteilt werden.

Angebot und Nachfrage am Immobilien­markt

Selbst die beste Immobilie existiert nicht unabhängig vom Markt.

Der erzielbare Preis hängt auch davon ab, wie viele potenzielle Käufer nach vergleichbaren Immobilien suchen.

Dabei können sich Märkte verändern.

Zinsen, wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Wohnraumnachfrage und das Angebot vergleichbarer Immobilien können Einfluss auf das Kaufverhalten haben.

Deshalb ist eine Immobilien­bewertung immer auch eine Momentaufnahme des Marktes.

Was vor einigen Jahren für eine Immobilie erzielbar war, muss heute nicht mehr realistisch sein.

Wie stark beeinflusst jeder Faktor den Immobilienwert?

Eine häufige Frage lautet:

„Wie viel Prozent ist meine Immobilie mehr wert, wenn ich zum Beispiel ein neues Bad einbaue?“

Eine pauschale Prozentzahl wäre hier unseriös.

Denn die Faktoren wirken nicht unabhängig voneinander.

Ein neues Badezimmer kann bei einer stark renovierungsbedürftigen Immobilie sinnvoll sein.

Bei einer bereits hochwertigen Immobilie kann dieselbe Investition dagegen einen deutlich geringeren zusätzlichen Effekt haben.

Auch die Lage kann nicht einfach mit einem festen Prozentsatz bewertet werden.

Der Immobilienwert entsteht aus dem Zusammenspiel aller relevanten Eigenschaften.

Beispiel: Zwei Häuser, zwei unterschiedliche Immobilienwerte

Stellen wir uns zwei Einfamilienhäuser mit jeweils 150 m² Wohnfläche vor.

Beide befinden sich in derselben Stadt.

Auf den ersten Blick scheinen die Immobilien vergleichbar.

Doch bei genauer Betrachtung:

Immobilie A

• ruhige Wohnstraße
• 700 m² Grundstück
• modernisierte Heizung
• gepflegter Zustand
• moderne Bäder
• Garage
• guter Grundriss

Immobilie B

• stark befahrene Straße
• 400 m² Grundstück
• älteres Heizsystem
• Modernisierungsbedarf
• einfacher Ausstattungsstandard
• kein eigener Stellplatz

Obwohl beide Immobilien gleich groß sind, ist eine identische Bewertung nicht plausibel.

Genau deshalb reicht es nicht aus, einfach die Wohnfläche mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis zu multiplizieren.

Was ist meine Immobilie wirklich wert?

Für Eigentümer ist am Ende nicht nur die Frage interessant, welche Faktoren den Wert beeinflussen.

Entscheidend ist:

Wie wirken diese Faktoren bei meiner konkreten Immobilie zusammen?

Eine individuelle Immobilien­bewertung kann dabei helfen, die relevanten Merkmale systematisch zu betrachten.

Dazu gehören beispielsweise:

Lage + Grundstück + Gebäude + Zustand + Ausstattung + Modernisierungen + Markt

Erst aus diesem Gesamtbild entsteht eine realistische Einschätzung.

Online-Rechner oder persönliche Immobilien­bewertung?

Online-Rechner können für eine erste Orientierung hilfreich sein.

Sie arbeiten jedoch zwangsläufig mit einer begrenzten Anzahl von Eingaben.

Besonderheiten des Grundstücks, die tatsächliche Mikrolage, der individuelle Zustand oder bestimmte rechtliche Rahmenbedingungen lassen sich nicht immer vollständig abbilden.

Deshalb sollte eine Online-Bewertung nicht automatisch mit einer professionellen individuellen Immobilien­bewertung gleichgesetzt werden.

Immobilienwert professionell einschätzen lassen

Sie möchten nicht nur einen theoretischen Wert aus einem Rechner erhalten, sondern wissen, welche Faktoren bei Ihrer Immobilie tatsächlich entscheidend sind?

Abels Immobilien GmbH Düsseldorf unterstützt Eigentümer bei der Wertfindung und Immobilienvermarktung.

Eine realistische Einschätzung kann insbesondere dann wichtig sein, wenn Sie:

• Ihre Immobilie verkaufen möchten
• über einen Verkauf nachdenken
• eine geerbte Immobilie bewerten lassen möchten
• eine Vermögensaufteilung vorbereiten
• eine Immobilie im Rahmen einer Scheidung bewerten müssen
• einfach wissen möchten, welchen Wert Ihr Eigentum aktuell hat

Ihre Immobilie ist individuell. Ihre Bewertung sollte es auch sein.

Häufige Fragen zum Immobilienwert