Wohnung verkaufen
Eigentumswohnung, selbst genutzt oder vermietet: Wir bereiten den Verkauf so vor, dass Käufer und Bank keine offenen Fragen mehr haben.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung verkaufen Sie nicht nur vier Wände. Sie verkaufen einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, dazu das Sondereigentum an Ihrer Wohnung und die Rechte und Pflichten in einer Eigentümergemeinschaft. Genau danach fragen Käufer und finanzierende Banken: Wie steht es um die Gemeinschaft, was kostet das Wohnen im Monat, ist etwas Größeres geplant?
Diese Seite zeigt, was die Abels Immobilien GmbH für Sie übernimmt und wie wir bei Wohnungen vorgehen. Die Einzelheiten zu Teilungserklärung, Hausgeld und Unterlagen erklärt der Ratgeber zum Wohnungsverkauf.
Eine Wohnung verkauft sich anders als ein Haus
Käufer einer Wohnung kaufen immer auch die Gemeinschaft mit. Sie wollen wissen, in welchem Zustand Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung sind, ob Rücklagen vorhanden sind und ob Beschlüsse gefasst wurden, die auf sie zukommen. Eine schöne Wohnung in einem Haus mit ungeklärten Fragen verkauft sich schwerer als eine durchschnittliche mit sauberen Unterlagen.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Je vollständiger die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vorliegen, desto schneller können Interessenten eine Entscheidung treffen und desto seltener wird über den Preis noch einmal verhandelt.
- Lage im Haus: Etage, Ausrichtung, Balkon oder Terrasse, Aufzug und Ruhe zur Straße prägen den Wert oft stärker als die Quadratmeterzahl.
- Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus und Leitungen gehören allen Eigentümern. Ihr Zustand beeinflusst, wie Käufer Ihre Wohnung einschätzen.
- Laufende Kosten: Das Hausgeld gehört zur Entscheidung eines Käufers wie der Kaufpreis. Es muss nachvollziehbar sein.
- Rücklage und Sonderumlagen: Eine ausreichende Erhaltungsrücklage beruhigt, geplante Sanierungen mit Sonderumlage verlangen eine offene Erklärung.
- Energie und Ausstattung: Energieausweis, Heizungsart und Zustand von Bad und Böden wirken sich auf die Nachfrage aus.
Unterlagen, die Käufer und Banken sehen wollen
Neben den Papieren, die für jeden Immobilienverkauf nötig sind, verlangen Käufer bei einer Wohnung Unterlagen aus der Eigentümergemeinschaft. Die meisten liegen bei der Hausverwaltung. Je früher Sie sie anfordern, desto weniger bremst der Verkauf später.
- Teilungserklärung: Sie legt fest, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, auch wer welche Kosten trägt.
- Protokolle und Beschlüsse: Die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre und die Beschlusssammlung zeigen, ob Sanierungen oder Streit anstehen.
- Wirtschaftsplan und Abrechnung: Sie belegen Hausgeld, Rücklage und laufende Kosten.
- Grundbuchauszug und Energieausweis: Beides gehört zu jedem Verkauf und muss aktuell vorliegen.
- Grundriss und Wohnflächenberechnung: Damit Käufer die Flächen nachvollziehen und die Bank sie prüfen kann.
Vermietete Wohnung verkaufen
Eine vermietete Eigentumswohnung lässt sich verkaufen, und der Mietvertrag läuft nach dem Verkauf weiter: Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein. Das kann ein Vorteil sein, wenn ein Kapitalanleger sucht und die Miete verlässlich fließt. Wer selbst einziehen möchte, kauft eine vermietete Wohnung dagegen nur mit Bedacht, denn eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist rechtlich an enge Voraussetzungen gebunden.
Käufer prüfen deshalb den Mietvertrag, die Höhe der Miete, die letzten Nebenkostenabrechnungen und die Zahlungshistorie. Legen Sie diese Unterlagen vollständig vor, wird die Wohnung für Anleger kalkulierbar. Wir besprechen im Erstgespräch, ob eine Vermarktung als Kapitalanlage oder eine Übergabe im bezugsfreien Zustand für Ihre Situation sinnvoller ist.
Bei vermieteten Wohnungen kann außerdem steuerlich einiges zu bedenken sein, etwa die Haltefrist. Das klären Sie am besten vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Was wir beim Wohnungsverkauf für Sie tun
Wir nehmen Ihnen die Arbeit ab, die Zeit und Marktkenntnis verlangt, und halten Sie bei jeder wichtigen Entscheidung auf dem Laufenden.
- Bewertung: Wir besichtigen die Wohnung und ordnen den Wert nach Lage, Zustand und aktuellen Marktdaten ein.
- Präsentation: Professionelle Fotos und ein hochwertiges Exposé zeigen die Wohnung vorteilhaft und zugleich ehrlich.
- Käufer aus dem Netzwerk: Wir prüfen zuerst, ob unter unseren vorgemerkten Kaufinteressenten jemand zu Ihrer Wohnung passt.
- Geprüfte Finanzierung: Besichtigungen gibt es nur mit Käufern, deren Finanzierung steht. Sie öffnen Ihre Tür nicht für unverbindliche Besucher.
- Verhandlung: Wir verhandeln für Sie, damit Sie nicht selbst mit den Käufern über den Preis streiten müssen.
Diskret verkaufen im Mehrparteienhaus
In einem Haus mit mehreren Parteien spricht sich ein Verkauf schnell herum, und mit einem Inserat im Netz ist die Wohnung für Nachbarn, Mieter und Verwalter sofort erkennbar. Wer das nicht möchte, kann ohne öffentliche Anzeige verkaufen. Wir verkaufen bevorzugt diskret im Off-Market-Netzwerk und vermarkten öffentlich nur, wenn das für Ihre Wohnung der bessere Weg ist.
Auch hier gilt: Ohne Öffentlichkeit erreichen wir weniger Interessenten, und ein Verkauf lässt sich nie garantieren. Dafür entscheiden Sie, wer wann welche Angaben erhält. Die Provision zahlen Sie nur im Erfolgsfall, die Konditionen vereinbaren wir vorab.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Zu den allgemeinen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundriss kommen die der Eigentümergemeinschaft hinzu: Teilungserklärung, Protokolle der Versammlungen, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Abrechnungen. Die meisten bekommen Sie bei der Hausverwaltung. Bei einer vermieteten Wohnung kommen Mietvertrag und Abrechnungen dazu.
Muss die Eigentümergemeinschaft dem Verkauf zustimmen?
Nur, wenn die Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft ausdrücklich verlangt. Das kommt vor, besonders in älteren Teilungserklärungen. Ein Blick in die Teilungserklärung klärt das schnell, am besten noch vor der Vermarktung.
Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn sie vermietet ist?
Ja. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag. Für Kapitalanleger kann das attraktiv sein, für Selbstnutzer ist es eher ein Hindernis. Welcher Käuferkreis für Ihre Wohnung der richtige ist, besprechen wir im Erstgespräch.
Wirkt sich ein hohes Hausgeld auf den Kaufpreis aus?
Es kann. Käufer rechnen das Hausgeld in ihre monatliche Belastung ein, und eine Bank berücksichtigt es bei der Finanzierung. Entscheidend ist, was im Hausgeld steckt: Rücklagen und Instandhaltung sind für Käufer positiver zu bewerten als laufende Kosten ohne Gegenwert.
Kann ich die Wohnung verkaufen, ohne dass sie öffentlich inseriert wird?
Ja. Wir prüfen zuerst, ob ein vorgemerkter Kaufinteressent aus unserem Netzwerk passt, und bereiten den Verkauf dann ohne öffentliche Anzeige vor. Wer auf Öffentlichkeit verzichtet, erreicht allerdings weniger Interessenten.
Was kostet mich die Vermarktung meiner Wohnung?
Das Marketing, also Fotos, Videos, Exposé und Anzeigen, ist bei Abels kostenlos. Die Provision wird nur im Erfolgsfall fällig. Vorauszahlungen und versteckte Kosten gibt es nicht.
Ihre Wohnung in guten Händen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung, ob selbst genutzt oder vermietet. Wir geben Ihnen eine ehrliche Einschätzung und zeigen, welcher Verkaufsweg zu Ihrer Situation passt. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.