Pacht

Definition

Bei einem Pachtvertrag wird dem Pächter die Nutzung einer Sache oder eines Rechts überlassen. Anders als bei der reinen Miete kann der Pächter zusätzlich die sogenannten Früchte oder Erträge daraus ziehen. Wer etwas verpachtet, heißt Verpächter; das Entgelt, das der Pächter zahlt, nennt man Pacht oder Pachtzins. Geregelt ist die Pacht in den §§ 581 ff. BGB, und soweit dort nichts Besonderes bestimmt ist, gelten die Vorschriften über die Miete entsprechend. Für landwirtschaftliche Flächen gibt es eigene Regeln zur Landpacht (§§ 585 ff. BGB).

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?

Ein Mieter darf eine Sache gebrauchen, also etwa eine Wohnung bewohnen oder einen Laden nutzen. Ein Pächter darf sie zusätzlich bewirtschaften und die Erträge behalten, zum Beispiel die Ernte eines Ackers oder die Einnahmen aus einem Betrieb. Ob ein Vertrag Miete oder Pacht ist, hängt nicht von seiner Überschrift ab, sondern davon, was überlassen wird. Leere Gewerberäume, in denen der Nutzer selbst ein Geschäft einrichtet, werden in der Regel gemietet; werden Räume mit Einrichtung und Inventar überlassen, sodass der Betrieb gleich weiterlaufen kann, spricht das eher für eine Pacht. Für die Kündigung einer Pacht über ein Grundstück ohne feste Laufzeit gelten eigene gesetzliche Fristen (§ 584 BGB).

Beispiele: Was wird verpachtet?

Ein Gastronomiebetrieb kann gepachtet werden. Der Pächter nutzt nicht nur die Räume, sondern betreibt dort ein Unternehmen und erzielt daraus Einnahmen. Typisch verpachtet werden außerdem Hotels, Tankstellen, landwirtschaftliche Flächen und Kleingärten, dazu Rechte wie ein Jagd- oder Fischereirecht. Wird Inventar mitverpachtet, muss der Pächter die einzelnen Stücke in der Regel erhalten (§ 582 BGB).

Verpachtete Immobilie kaufen oder verkaufen

Wird ein verpachtetes Grundstück verkauft, tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel wie bei einer Vermietung in den bestehenden Pachtvertrag ein (§§ 566, 578, 581 BGB). Käufer sollten den Vertrag deshalb vorher genau lesen: Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten, Höhe und Anpassung der Pacht, die Pflichten zur Instandhaltung und die Regelungen zum Inventar. Wie sicher die Einnahmen sind, hängt auch vom wirtschaftlichen Erfolg des Pächters ab. Bei Gaststätten und Hotels leiten Gutachter den Wert häufig aus der Pacht ab, die sich aus dem nachhaltig erzielbaren Umsatz eines durchschnittlich tüchtigen Betreibers ergibt. Dieses Vorgehen heißt Pachtwertverfahren oder Pachtwertmethode und ist eine Form des Ertragswertverfahrens.

Merksatz

Pacht umfasst grundsätzlich Nutzung plus die Möglichkeit, Erträge aus dem Pachtgegenstand zu ziehen.