Die Mietrendite ist eine der bekanntesten Kennzahlen bei Immobilieninvestments. Sie zeigt vereinfacht, welches Verhältnis zwischen dem eingesetzten Kapital und den erzielbaren Mieteinnahmen besteht.
Dabei kommt es entscheidend darauf an, welche Kosten in die Berechnung einbezogen werden.
Bruttomietrendite
Die einfache Formel lautet:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel:
Eine Eigentumswohnung kostet 350.000 Euro und erzielt 14.000 Euro Jahresnettokaltmiete.
Das ergibt eine Bruttomietrendite von 4 Prozent.
Realistischer wird die Betrachtung mit den Erwerbsnebenkosten
Für eine Investmententscheidung reicht der reine Kaufpreis häufig nicht aus.
Zum tatsächlichen Kapitaleinsatz können beispielsweise gehören:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- gegebenenfalls Maklerkosten
- unmittelbar erforderliche Modernisierungen
Dadurch erhöht sich das tatsächlich eingesetzte Kapital.
Laufende Kosten berücksichtigen
Zusätzlich sollten laufende Kosten betrachtet werden, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
Dazu können unter anderem gehören:
- Verwaltung
- Instandhaltung
- bestimmte Teile des Hausgeldes
- Kosten bei Leerstand
- sonstige immobilienbezogene Aufwendungen
Damit wird aus der einfachen Bruttobetrachtung eine wesentlich realistischere Wirtschaftlichkeitsanalyse.
Die aktuelle Miete ist nicht der einzige Faktor
Ein erfahrener Kapitalanleger betrachtet außerdem das Mietpotenzial.
Dabei sind Fragen interessant wie:
- Ist die aktuelle Miete marktgerecht?
- Gibt es Entwicklungspotenzial?
- Wie stark ist die Nachfrage?
- Welche Zielgruppe spricht die Immobilie an?
- Wie entwickelt sich das Umfeld?
Eine niedrige aktuelle Miete kann sowohl ein Risiko als auch eine Chance darstellen.
Fazit
Die Mietrendite ist ein wichtiges Instrument, sollte aber immer im Zusammenhang mit dem gesamten Investment betrachtet werden.
Nicht die höchste rechnerische Rendite ist automatisch die beste Kapitalanlage. Entscheidend ist das Verhältnis aus Ertrag, Risiko, Qualität der Immobilie und langfristiger Perspektive.