Wer Immobilien miteinander vergleicht, stößt schnell auf die Begriffe Bruttorendite und Nettorendite. Beide Kennzahlen können hilfreich sein, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Was ist die Bruttorendite?
Die Bruttorendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Jahresnettokaltmiete: 16.000 Euro
Die Bruttorendite beträgt:
16.000 ÷ 400.000 × 100 = 4 %
Die Kennzahl ist schnell berechnet und eignet sich deshalb für einen ersten Vergleich.
Die Schwäche der Bruttorendite
Die Bruttorendite berücksichtigt zahlreiche Kosten nicht.
Zwei Wohnungen können beispielsweise beide eine Bruttorendite von 4 Prozent aufweisen. Trotzdem kann eine der beiden Wohnungen für den Anleger deutlich attraktiver sein.
Warum?
Vielleicht benötigt eine Wohnung umfangreiche Modernisierungen. Vielleicht ist bei der anderen Wohnung das Verhältnis von umlagefähigen zu nicht umlagefähigen Kosten günstiger.
Auch das Hausgeld, die Instandhaltungsplanung oder das Leerstandsrisiko können unterschiedlich sein.
Was bedeutet Nettorendite?
Die Nettorendite versucht, die tatsächliche Wirtschaftlichkeit genauer abzubilden.
Dafür werden relevante Kosten berücksichtigt.
Je nach Berechnung können beispielsweise einfließen:
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Verwaltung
- Instandhaltung
- Leerstand
- Kaufnebenkosten
Die genaue Berechnung sollte immer transparent dargestellt werden, denn unterschiedliche Modelle können unterschiedliche Ergebnisse liefern.
Warum Anleger beide Kennzahlen betrachten sollten
Die Bruttorendite eignet sich für einen schnellen ersten Vergleich.
Die Nettobetrachtung ist dagegen wesentlich aussagekräftiger, wenn eine konkrete Kaufentscheidung getroffen werden soll.
Professionelle Immobilienanalyse bedeutet deshalb, nicht nur eine attraktive Kennzahl herauszustellen, sondern die zugrunde liegenden Annahmen offenzulegen.
Fazit
Eine hohe Bruttorendite bedeutet nicht automatisch eine hohe tatsächliche Rendite.
Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollte deshalb geprüft werden, welche Einnahmen tatsächlich erzielt werden, welche Kosten entstehen und welche Risiken mit der Immobilie verbunden sind.