Der Cashflow zeigt, wie sich eine Immobilie laufend auf die Liquidität des Eigentümers auswirkt.
Vereinfacht gesagt geht es um die Frage:
Was bleibt nach Einnahmen und Ausgaben tatsächlich übrig?
Einnahmen
Die wichtigste Einnahmequelle einer vermieteten Immobilie ist in der Regel die Nettokaltmiete.
Je nach Immobilie können weitere Einnahmen hinzukommen.
Ausgaben
Dem stehen verschiedene Kosten gegenüber:
- Finanzierungskosten
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Verwaltung
- Instandhaltung
- Versicherungen
- Kosten bei Leerstand
- sonstige immobilienbezogene Ausgaben
Besonders wichtig ist die Finanzierung.
Positiver und negativer Cashflow
Ein positiver Cashflow bedeutet vereinfacht, dass nach den laufenden Einnahmen und Ausgaben ein Überschuss verbleibt.
Ein negativer Cashflow bedeutet, dass der Eigentümer monatlich zusätzlich Geld aufbringen muss.
Das muss nicht automatisch bedeuten, dass das Investment schlecht ist.
Beispielsweise kann ein negativer laufender Cashflow mit einer hohen Tilgung verbunden sein. In diesem Fall fließt zwar Liquidität ab, gleichzeitig wird jedoch das Darlehen reduziert.
Cashflow und Vermögensaufbau unterscheiden
Hier liegt ein wichtiger Punkt für Kapitalanleger:
Liquidität und Vermögensaufbau sind nicht dasselbe.
Eine Immobilie kann einen moderaten Cashflow aufweisen und gleichzeitig durch Tilgung langfristig Vermögen aufbauen.
Deshalb sollte die Analyse mehrere Ebenen umfassen:
- laufender Cashflow
- Tilgung
- Zinsbelastung
- Eigenkapitaleinsatz
- Wertentwicklung
- Instandhaltungsbedarf
Fazit
Der Cashflow ist eine wichtige Kennzahl für die finanzielle Belastbarkeit einer Immobilieninvestition.
Er sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Eine professionelle Analyse fragt vielmehr:
Wie entwickelt sich Liquidität und Vermögen über die gesamte geplante Haltedauer?