Vermietete Immobilie verkaufen

Eine vermietete Immobilie zu verkaufen, unterscheidet sich in mehreren Punkten vom Verkauf einer leerstehenden Immobilie.

Während bei einer freien Immobilie häufig die Eigennutzung durch den Käufer im Mittelpunkt steht, richtet sich eine vermietete Immobilie insbesondere an Kapitalanleger und Investoren.

Der bestehende Mietvertrag, die Höhe der Miete, die Qualität des Mietverhältnisses, die Lage, der Zustand der Immobilie und die wirtschaftlichen Kennzahlen können dabei eine wichtige Rolle spielen.

Ein professionell vorbereiteter Verkauf kann deshalb entscheidend sein.

Denn bei einer vermieteten Immobilie verkauft der Eigentümer nicht nur Quadratmeter und Ausstattung, sondern auch ein bestehendes Mietverhältnis und eine laufende Ertragssituation.

Kann man eine vermietete Immobilie verkaufen?

Grundsätzlich kann eine vermietete Immobilie verkauft werden.

Der Verkauf beendet das bestehende Mietverhältnis grundsätzlich nicht automatisch.

Für Käufer ist daher besonders wichtig, welche Mietverhältnisse bestehen und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

Der Käufer übernimmt die Immobilie in der Regel als Kapitalanlage einschließlich der bestehenden mietrechtlichen Situation.

Für den Verkäufer bedeutet das:

Die Immobilie sollte nicht nur hinsichtlich ihres baulichen Zustands, sondern auch hinsichtlich ihrer Vermietung professionell aufbereitet werden.

„Kauf bricht nicht Miete“

Bei einem Eigentümerwechsel gilt grundsätzlich der bekannte Grundsatz:

„Kauf bricht nicht Miete.“

Das bedeutet vereinfacht:

Der Erwerber tritt grundsätzlich in die bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung bedeutet deshalb nicht automatisch, dass der Mieter ausziehen muss.

Gerade bei Kapitalanlagen ist dieser Punkt für Käufer und Verkäufer von großer Bedeutung.

Warum kaufen Anleger vermietete Immobilien?

Eine bereits vermietete Immobilie kann für Kapitalanleger interessant sein, weil der Käufer grundsätzlich nicht erst einen neuen Mieter suchen muss.

Je nach Immobilie können unter anderem folgende Aspekte interessant sein:

• bestehende Mieteinnahmen
• etablierte Vermietung
• bekannte Mietstruktur
• langfristige Anlageperspektive
• vorhandene Mietverträge

Für den Käufer ist jedoch entscheidend, ob die bestehende Vermietung wirtschaftlich attraktiv und nachhaltig ist.

Der bestehende Mietvertrag ist ein wichtiger Bestandteil des Verkaufs

Vor dem Verkauf sollte der Eigentümer die Mietunterlagen vollständig zusammenstellen.

Dazu können gehören:

• Mietvertrag
• Nachträge
• Mietanpassungen
• Nebenkostenvereinbarungen
• Kaution
• Schriftverkehr
• Informationen über Mietrückstände
• gegebenenfalls Vereinbarungen über Modernisierungen

Ein sauber dokumentiertes Mietverhältnis schafft Transparenz und kann den Verkaufsprozess erleichtern.

Die Höhe der Miete beeinflusst den Verkaufspreis

Bei einer Kapitalanlage spielt die Miete eine zentrale Rolle.

Denn Anleger betrachten unter anderem:

Kaufpreis ↔ Mieteinnahmen ↔ Rendite

Eine bestehende Jahresnettokaltmiete kann beispielsweise zur Berechnung des Kaufpreisfaktors herangezogen werden.

Beispiel

Die Immobilie entspricht damit dem 25-Fachen der Jahresnettokaltmiete.

Der Faktor ist allerdings nur eine erste Kennzahl.

Eine hohe Miete bedeutet nicht automatisch einen höheren Verkaufspreis

Die Höhe der Miete muss im Verhältnis zum Markt betrachtet werden.

Eine außergewöhnlich hohe Miete kann für einen Käufer attraktiv sein.

Sie kann aber auch Fragen aufwerfen:

• Ist die Miete nachhaltig?
• Ist sie rechtlich und marktseitig nachvollziehbar?
• Wie lange besteht das Mietverhältnis?
• Gibt es Besonderheiten im Mietvertrag?
• Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
• Gibt es ein Mietsteigerungspotenzial?

Ein professioneller Käufer wird solche Punkte prüfen.

Bestehende Miete oder Mietpotenzial?

Bei einer vermieteten Immobilie sollte zwischen der aktuellen Miete und der potenziell erzielbaren Marktmiete unterschieden werden.

Beispiel:

Aktuelle Nettokaltmiete:

900 Euro

Vergleichbare Wohnungen erzielen:

1.050 Euro

Für einen Kapitalanleger kann daraus ein mögliches Entwicklungs­potenzial entstehen.

Allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass die Miete sofort oder vollständig auf dieses Niveau erhöht werden kann.

Mietrechtliche Vorgaben und die konkrete Vertragssituation müssen berücksichtigt werden.

Zustand der Immobilie offenlegen

Auch bei einer vermieteten Immobilie ist der bauliche Zustand ein wichtiger Bestandteil der Kaufentscheidung.

Zu prüfen sind beispielsweise:

• Dach
• Fassade
• Fenster
• Heizung
• Leitungen
• Elektrik
• Badezimmer
• Böden
• Gemeinschaftseigentum
• energetischer Zustand

Bei einer Eigentumswohnung kommt zusätzlich der Zustand des Gemeinschaftseigentums hinzu.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentums­wohnungen

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sollte die vorhandene Instandhaltungsrücklage geprüft werden.

Ebenso relevant können sein:

• Höhe des Hausgeldes
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnungen
• Protokolle der Eigentümer­versammlungen
• geplante Maßnahmen
• beschlossene Sonderumlagen
• Zustand des Gemeinschaftseigentums

Diese Unterlagen können für einen Kapitalanleger erheblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung haben.

Sonderumlagen vor dem Verkauf

Eine geplante oder bereits beschlossene Sonderumlage sollte transparent kommuniziert werden.

Für den Käufer ist wichtig zu wissen:

• Warum wurde die Sonderumlage beschlossen?
• Wie hoch ist sie?
• Wann wird sie fällig?
• Welche Sanierungsmaßnahme steht dahinter?
• Wer trägt die Kosten?

Eine offene Kommunikation kann spätere Konflikte vermeiden.

Verkaufsunterlagen für eine vermietete Immobilie

Je vollständiger die Unterlagen, desto besser kann ein Käufer das Investment beurteilen.

Je nach Immobilie können unter anderem benötigt werden:

Sie können jeden Punkt abhaken. Ihre Haken werden nur in diesem Browser gespeichert, nicht bei uns. Manche Browser löschen sie, wenn Sie die Seite längere Zeit nicht besuchen.

Je nach Immobilie können weitere Unterlagen erforderlich sein.

Der Käufer einer vermieteten Immobilie ist häufig ein Kapitalanleger

Bei einer vermieteten Immobilie verändert sich die Zielgruppe.

Während eine freie Wohnung auch für Eigennutzer interessant sein kann, richtet sich eine vermietete Wohnung häufig stärker an:

• private Kapitalanleger
• erfahrene Immobilieninvestoren
• Bestandshalter
• Family Offices
• institutionelle Investoren, abhängig von Größe und Immobilienart

Die Vermarktung sollte deshalb auf die wirtschaftlichen Interessen dieser Zielgruppe ausgerichtet sein.

Was Kapitalanleger beim Kauf prüfen

Ein Investor interessiert sich insbesondere für die Wirtschaftlichkeit.

Dazu gehören:

• Kaufpreis
• Jahresnettokaltmiete
• Kaufpreisfaktor
• Mietrendite
• Hausgeld
• nicht umlagefähige Kosten
• Instandhaltungsbedarf
• Leerstandsrisiko
• Finanzierungsmöglichkeiten
• Lage
• langfristiges Entwicklungs­potenzial

Deshalb sollte ein Exposé für eine Kapitalanlage mehr bieten als schöne Immobilienfotos.

Rendite professionell darstellen

Eine vermietete Immobilie sollte mit nachvollziehbaren Zahlen präsentiert werden.

Beispielsweise:

Diese Kennzahlen ermöglichen einem Anleger eine erste Einschätzung.

Für eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung müssen weitere Kosten berücksichtigt werden.

Leerstand und Mietausfall

Auch eine aktuell vermietete Immobilie kann zukünftig Leerstandsrisiken besitzen.

Der Käufer wird deshalb unter Umständen prüfen:

• Wie lange besteht das Mietverhältnis?
• Wie stabil ist die Nachfrage?
• Wie attraktiv ist die Wohnung?
• Wie hoch ist die Miete im Vergleich zum Markt?
• Gibt es Besonderheiten beim Mietverhältnis?

Ein langfristig zuverlässiges Mietverhältnis kann für bestimmte Kapitalanleger attraktiv sein.

Ein guter Mieter kann ein Verkaufsargument sein

Bei einer vermieteten Immobilie kann die Qualität des Mietverhältnisses eine Rolle spielen.

Interessant können beispielsweise sein:

• pünktliche Mietzahlungen
• langfristiges Mietverhältnis
• ordentlicher Umgang mit der Immobilie
• transparente Kommunikation
• nachvollziehbare Vertragsunterlagen

Allerdings sollten persönliche Informationen über Mieter nur im erforderlichen und rechtlich zulässigen Umfang weitergegeben werden.

Datenschutz und Mieterschutz sind auch im Verkaufsprozess zu beachten.

Besichtigungen mit Mietern professionell organisieren

Eine vermietete Immobilie kann nicht einfach jederzeit besichtigt werden.

Besichtigungstermine sollten angemessen und unter Beachtung der Rechte des Mieters organisiert werden.

Für den Verkaufsprozess empfiehlt sich daher eine klare Abstimmung.

Ziel sollte sein:

Mieter schützen + Besichtigungen ermöglichen + Verkaufsprozess professionell organisieren.

Ein respektvoller Umgang mit dem bestehenden Mietverhältnis kann dabei helfen, unnötige Spannungen zu vermeiden.

Verkauf an Kapitalanleger oder Eigennutzer?

Bei einer vermieteten Wohnung stellt sich häufig die Frage:

Soll die Immobilie gezielt als Kapitalanlage oder möglichst breit am Markt angeboten werden?

Das hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Eine besonders renditestarke Immobilie kann für Anleger interessant sein.

Eine Immobilie mit niedrigem Mietniveau und attraktivem Eigennutzerpotenzial kann dagegen möglicherweise eine andere Käufergruppe ansprechen.

Die passende Verkaufsstrategie sollte deshalb individuell entwickelt werden.

Wann ist ein Verkauf besonders interessant?

Ein Verkauf kann beispielsweise interessant sein, wenn:

• erheblicher Kapitalbedarf besteht
• der Eigentümer sein Vermögen neu strukturieren möchte
• die Immobilie nicht mehr zur persönlichen Strategie passt
• größere Sanierungen bevorstehen
• ein attraktiver Verkaufspreis erzielt werden kann
• Gewinne realisiert werden sollen
• das Immobilienportfolio neu ausgerichtet werden soll

Die Entscheidung sollte jedoch nicht allein vom aktuellen Marktpreis abhängig gemacht werden.

Vermietete Immobilie verkaufen oder behalten?

Vor dem Verkauf sollte eine einfache Vergleichsrechnung durchgeführt werden.

Variante A: Verkauf

Wie hoch wäre der mögliche Nettoverkaufserlös?

Variante B: Halten

Wie hoch sind:

• zukünftige Mieteinnahmen
• erwartete Instandhaltung
• Finanzierungskosten
• mögliche Wertentwicklung
• steuerliche Auswirkungen?

Die Entscheidung sollte auf Basis der individuellen Gesamtstrategie getroffen werden.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie können steuerliche Fragen eine wichtige Rolle spielen.

Insbesondere kann relevant sein:

• wie lange die Immobilie gehalten wurde
• wie die Immobilie genutzt wurde
• ob steuerliche Besonderheiten bestehen
• welche Anschaffungs- und Verkaufskosten entstanden sind

Die steuerlichen Auswirkungen können im Einzelfall erheblich sein.

Deshalb sollte vor einem Verkauf eine individuelle steuerliche Beratung durch einen Steuerberater erfolgen.

Verkauf und bestehende Finanzierung

Ist die Immobilie finanziert, sollte vor dem Verkauf geprüft werden:

• Darlehensrestschuld
• Zinsbindung
• mögliche Vorfälligkeitsentschädigung
• Ablösebedingungen
• bestehende Grundschuld

Der Verkaufspreis allein zeigt deshalb noch nicht, welcher Betrag dem Eigentümer tatsächlich verbleibt.

Eine wichtige Größe ist:

Verkaufspreis − Verkaufs- und Ablösekosten = voraussichtlicher Nettoerlös

Nettoverkaufserlös richtig betrachten

Beispiel:

Dieses Beispiel zeigt:

Der Verkaufspreis ist nicht automatisch der Betrag, der nach einem Verkauf zur Verfügung steht.

Vorfälligkeitsentschädigung beachten

Bei einer bestehenden Finanzierung kann die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens zusätzliche Kosten verursachen.

Ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt von den konkreten Vertragsbedingungen und der gesetzlichen Situation ab.

Deshalb sollte die Finanzierung frühzeitig geprüft werden.

Professionelle Verkaufsstrategie für vermietete Immobilien

Ein erfolgreicher Verkauf beginnt mit der richtigen Positionierung.

Dazu gehören:

Warum Transparenz beim Verkauf wichtig ist

Ein professioneller Verkauf sollte die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen transparent darstellen.

Dazu gehört auch, mögliche Schwächen der Immobilie nicht zu verschweigen.

Eine offene Darstellung kann Vertrauen schaffen und spätere Probleme vermeiden.

Gerade Kapitalanleger prüfen Immobilien häufig sehr detailliert.

Transparenz ist deshalb kein Nachteil: Sie kann ein wichtiger Bestandteil einer professionellen Verkaufsstrategie sein.

Häufige Fehler beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Checkliste: Vermietete Immobilie verkaufen

Immobilie

Mietverhältnis

Wirtschaftlichkeit

Finanzierung

Verkauf

Fazit: Vermietete Immobilie erfolgreich verkaufen

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie erfordert eine andere Herangehensweise als der Verkauf einer leerstehenden Immobilie.

Für Kapitalanleger stehen insbesondere Mieteinnahmen, Rendite, Mietvertrag, Lage, Zustand und langfristige Wirtschaftlichkeit im Mittelpunkt.

Ein professioneller Verkaufsprozess sollte deshalb nicht nur den bestmöglichen Preis anstreben.

Er sollte den richtigen Käufer für das konkrete Investment finden und die Immobilie transparent sowie nachvollziehbar präsentieren.

Denn bei einer vermieteten Immobilie wird nicht nur eine Wohnung oder ein Gebäude verkauft.

Verkauft wird ein bestehendes Investment mit Erträgen, Kosten, Chancen und Risiken.

Vermietete Immobilien in Düsseldorf professionell verkaufen

Abels Immobilien GmbH Düsseldorf unterstützt Eigentümer bei der professionellen Vorbereitung und Vermarktung vermieteter Immobilien.

Von der ersten Marktpreiseinschätzung über die Aufbereitung der Unterlagen bis zur gezielten Ansprache geeigneter Käufer kann ein strukturierter Verkaufsprozess dazu beitragen, die Immobilie optimal am Markt zu positionieren.

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb nicht erst mit der Vermarktung beginnen, sondern zunächst die Immobilie, das Mietverhältnis und die eigene Verkaufsstrategie professionell analysieren.