Leerstandsrisiko bei Immobilien richtig einschätzen

Eine vermietete Immobilie kann regelmäßige Einnahmen erzielen. Doch zwischen zwei Mietverhältnissen oder bei einer schwierigen Vermietung kann es zu Leerstand kommen.

Für Kapitalanleger ist deshalb eine wichtige Frage:

Wie wahrscheinlich ist es, dass meine Immobilie zeitweise oder dauerhaft leer steht?

Das Leerstandsrisiko wird bei Immobilieninvestments häufig unterschätzt. Gerade bei einer langfristigen Kapitalanlage kann bereits ein vergleichsweise kurzer Leerstand die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

Eine professionelle Investmentanalyse sollte deshalb nicht nur mit der theoretisch erzielbaren Miete rechnen, sondern auch mögliche Leerstandszeiten und deren finanzielle Auswirkungen berücksichtigen.

Was bedeutet Leerstand bei einer Immobilie?

Von Leerstand spricht man grundsätzlich, wenn eine Immobilie beziehungsweise eine vermietbare Einheit nicht vermietet ist und keine entsprechenden Mieteinnahmen erzielt.

Das kann unterschiedliche Ursachen haben.

Beispielsweise:

• ein Mieter zieht aus
• die Wohnung wird renoviert
• die Immobilie ist schwer vermietbar
• die geforderte Miete liegt über dem Marktniveau
• die Nachfrage am Standort ist gering
• ein größerer Schaden verhindert die Vermietung

Leerstand kann wenige Wochen oder, bei problematischen Immobilien, deutlich länger dauern.

Warum ist Leerstand für Kapitalanleger wichtig?

Bei einer vermieteten Immobilie werden viele Kosten unabhängig davon fällig, ob tatsächlich Miete eingeht.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Zinsen
• Tilgung
• Versicherungen
• Verwaltung
• Grundbesitzabgaben
• bestimmte laufende Betriebskosten
• Instandhaltung

Während eines Leerstands fehlen gleichzeitig die Mieteinnahmen.

Dadurch kann sich der Cashflow deutlich verschlechtern.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, eine Wohnung erzielt:

1.200 Euro Nettokaltmiete pro Monat

Bei zwölf Monaten Vermietung ergibt sich:

14.400 Euro Jahresnettokaltmiete

Steht die Wohnung zwei Monate leer, werden nur noch:

10 × 1.200 Euro = 12.000 Euro

Mieteinnahmen erzielt.

Der reine Mietausfall beträgt:

2.400 Euro

Hinzu können während des Leerstands weitere Kosten kommen.

Dieses einfache Beispiel zeigt, warum Leerstand bereits bei einer einzelnen Wohnung einen relevanten Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit haben kann.

Leerstandsquote richtig verstehen

Eine einfache Berechnung lautet:

Leerstandsquote = leerstehende Einheiten ÷ gesamte Einheiten × 100

Bei einem Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen und einer dauerhaft leerstehenden Wohnung ergibt sich beispielsweise:

1 ÷ 20 × 100 = 5 %

Bei einer einzelnen Anlageimmobilie sollte allerdings nicht ausschließlich mit einer statistischen Quote gearbeitet werden.

Entscheidend ist die individuelle Vermietbarkeit der konkreten Immobilie.

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren

Das Leerstandsrisiko hängt stark von der Nachfrage am jeweiligen Standort ab.

Eine Immobilie in einem nachgefragten Wohngebiet kann grundsätzlich bessere Vermietungschancen besitzen als eine vergleichbare Immobilie in einer strukturell schwachen Lage.

Wichtige Standortfaktoren können sein:

• Arbeitsplätze
• Verkehrsanbindung
• Infrastruktur
• Einkaufsmöglichkeiten
• Schulen
• medizinische Versorgung
• Freizeitangebote
• Wohnqualität
• Bevölkerungsentwicklung

Dabei gilt:

Eine gute Stadtlage schützt nicht automatisch vor Leerstand.

Auch innerhalb einer Stadt können sich die Vermietungschancen erheblich unterscheiden.

Makrolage und Mikrolage analysieren

Bei der Bewertung des Leerstandsrisikos sollte sowohl die Makro- als auch die Mikrolage betrachtet werden.

Makrolage

Hier geht es beispielsweise um:

• Stadt
• Region
• Bevölkerungsentwicklung
• wirtschaftliche Situation
• Arbeitsmarkt
• Mietmarkt

Mikrolage

Hier zählen unter anderem:

• konkrete Straße
• Verkehrslärm
• ÖPNV
• Einkaufsmöglichkeiten
• Parkplatzsituation
• Wohnumfeld
• Zustand der Nachbarbebauung
• Infrastruktur

Eine gute Makrolage kann eine schwache Mikrolage nicht vollständig ausgleichen.

Die Wohnung selbst beeinflusst das Leerstandsrisiko

Auch in einer attraktiven Lage kann eine bestimmte Wohnung schwer vermietbar sein.

Entscheidend können beispielsweise sein:

• Wohnungsgröße
• Grundriss
• Zustand
• Ausstattung
• Etage
• Balkon
• Stellplatz
• Barrierearmut
• energetischer Zustand

Eine Wohnung mit einem unpraktischen Grundriss oder einer ungewöhnlich großen Wohnfläche kann möglicherweise eine kleinere Zielgruppe ansprechen.

Die richtige Zielgruppe bestimmen

Eine Immobilie sollte möglichst zur Nachfrage am Standort passen.

Daher sollte vor dem Kauf geklärt werden:

Wer soll diese Wohnung später mieten?

Mögliche Zielgruppen sind beispielsweise:

• Studenten
• Singles
• Paare
• Familien
• Berufspendler
• Senioren

Je besser die Immobilie zur tatsächlichen Nachfrage passt, desto besser kann die Vermietbarkeit sein.

Wohnungsgröße und Leerstandsrisiko

Die optimale Wohnungsgröße hängt stark vom Standort und der Zielgruppe ab.

Kompakte Wohnungen können in bestimmten Märkten eine breite Nachfrage besitzen.

Größere Wohnungen können für Familien interessant sein.

Sehr spezielle Wohnungsgrößen können dagegen möglicherweise einen kleineren Mieterkreis ansprechen.

Deshalb sollte nicht pauschal gesagt werden:

„Kleine Wohnungen sind immer besser.“

Entscheidend ist die konkrete lokale Nachfrage.

Mietpreis und Leerstand

Eine der häufigsten Ursachen für unnötig langen Leerstand kann eine unrealistische Mietpreisvorstellung sein.

Ein Eigentümer möchte verständlicherweise eine möglichst hohe Miete erzielen.

Doch eine über dem Markt liegende Forderung kann die Vermarktungsdauer verlängern.

Deshalb sollte die Miete realistisch anhand von Faktoren wie

• Vergleichsangeboten
• Mietspiegel
• Lage
• Ausstattung
• Zustand
• Wohnungsgröße

beurteilt werden.

Eine etwas niedrigere, marktgerechte Miete kann unter Umständen wirtschaftlich sinnvoller sein als ein langer Leerstand.

Vermietungsdauer als Kennzahl

Neben der eigentlichen Leerstandsquote ist die durchschnittliche Vermietungsdauer interessant.

Die Frage lautet:

Wie schnell lassen sich vergleichbare Wohnungen an diesem Standort vermieten?

Dafür können beispielsweise aktuelle Angebote am Markt analysiert werden.

Interessant sind:

• Anzahl vergleichbarer Angebote
• Mietpreise
• Dauer der Inserate
• Qualität der Wohnungen
• Nachfrage nach bestimmten Wohnungsgrößen

Eine einzelne Momentaufnahme reicht allerdings nicht aus.

Konkurrenzangebote prüfen

Vor dem Kauf sollte ein Kapitalanleger den lokalen Mietmarkt betrachten.

Wie viele vergleichbare Wohnungen werden aktuell angeboten?

Und vor allem:

Wie unterscheiden sie sich von der eigenen Immobilie?

Beispielsweise können fünf vergleichbare Wohnungen mit ähnlicher Größe und ähnlicher Miete um dieselben Mietinteressenten konkurrieren.

Ein großes Angebot kann den Vermietungsdruck erhöhen.

Neubau und zukünftiges Angebot

Auch zukünftige Neubauprojekte können relevant sein.

Wenn in unmittelbarer Umgebung zahlreiche neue Wohnungen entstehen, kann sich das Angebot am Mietmarkt verändern.

Das muss nicht automatisch negativ sein.

Neue Wohnungen können einen Standort auch aufwerten.

Für den Anleger ist jedoch wichtig, die Entwicklung frühzeitig zu erkennen und in die langfristige Analyse einzubeziehen.

Leerstandsrisiko bei Mehrfamilienhäusern

Bei einem Mehrfamilienhaus verteilt sich das Risiko auf mehrere Einheiten.

Beispiel:

Ein Mehrfamilienhaus besitzt zehn Wohnungen.

Wenn eine Wohnung leer steht, bleiben die Mieteinnahmen der übrigen neun Einheiten grundsätzlich bestehen.

Das kann die Einnahmesituation stabilisieren.

Allerdings kann ein hoher Leerstand über mehrere Einheiten hinweg die Wirtschaftlichkeit erheblich beeinträchtigen.

Leerstand bei einer einzelnen Eigentumswohnung

Bei einer einzelnen Kapitalanlagewohnung ist die Situation anders.

Steht die Wohnung leer, fallen grundsätzlich die gesamten Mieteinnahmen dieser Einheit aus.

Die laufenden Eigentümerkosten und Finanzierungskosten können dennoch weiterbestehen.

Deshalb kann die Bildung einer Liquiditätsreserve für einzelne Anleger besonders wichtig sein.

Was ist struktureller Leerstand?

Nicht jeder Leerstand ist gleich.

Vorübergehender Leerstand

Beispielsweise zwischen zwei Mietern.

Dieser kann bei einem funktionierenden Mietmarkt relativ schnell beendet werden.

Modernisierungsbedingter Leerstand

Die Wohnung kann wegen Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten vorübergehend nicht vermietet werden.

Struktureller Leerstand

Hier liegt ein grundlegenderes Problem vor.

Beispielsweise kann die Nachfrage am Standort dauerhaft zu gering sein.

Struktureller Leerstand ist für Kapitalanleger besonders kritisch.

Leerstand durch Sanierung

Eine Immobilie kann vor einer Neuvermietung modernisiert werden.

Beispielsweise:

• Badezimmer
• Böden
• Wände
• Küche
• Fenster
• Haustechnik

Während dieser Zeit entstehen möglicherweise keine Mieteinnahmen.

Gleichzeitig entstehen Investitionskosten.

Deshalb sollte bei einer langfristigen Bestandsstrategie regelmäßig geprüft werden, welche Modernisierungen wirtschaftlich sinnvoll sind.

Mietausfall und Leerstand unterscheiden

Leerstand bedeutet, dass keine Vermietung besteht.

Mietausfall kann dagegen auch bei einem bestehenden Mietverhältnis auftreten, wenn der Mieter seine Miete nicht oder nicht vollständig zahlt.

Für eine Kapitalanlage sollten beide Risiken berücksichtigt werden.

Eine Wohnung kann also theoretisch vermietet sein und trotzdem einen negativen Zahlungseffekt verursachen.

Leerstandsrisiko und Finanzierung

Besonders wichtig wird Leerstand bei fremdfinanzierten Immobilien.

Denn Zins und Tilgung müssen grundsätzlich auch dann bedient werden, wenn die Miete zeitweise ausbleibt.

Ein Anleger sollte deshalb prüfen:

Wie viele Monate Leerstand kann ich finanziell verkraften?

Eine ausreichende Liquiditätsreserve kann dabei helfen, kurzfristige Belastungen abzufedern.

Beispiel: Auswirkungen auf den Cashflow

Angenommen:

Bei zwei Monaten Leerstand fehlen:

3.000 Euro Mieteinnahmen

Damit wird deutlich:

Eine scheinbar positive monatliche Kalkulation kann durch wenige Monate Leerstand deutlich verändert werden.

Leerstandsszenarien in der Investmentrechnung

Eine professionelle Kalkulation sollte nicht nur ein optimistisches Szenario enthalten.

Sinnvoll können beispielsweise drei Szenarien sein:

Die Investition sollte insbesondere dann interessant sein, wenn sie auch unter konservativen Annahmen nachvollziehbar bleibt.

Wie lässt sich das Leerstandsrisiko reduzieren?

Einige Faktoren können helfen, das Vermietungsrisiko zu begrenzen.

Dazu gehören:

• gute Lage
• marktgerechter Mietpreis
• attraktiver Zustand
• funktionaler Grundriss
• gute Ausstattung
• schnelle Reaktion auf Mietinteressenten
• professionelle Vermarktung
• sorgfältige Mieterauswahl
• regelmäßige Instandhaltung

Keine dieser Maßnahmen kann Leerstand vollständig verhindern.

Sie können jedoch die Vermietbarkeit verbessern.

Professionelle Vermarktung ist wichtig

Bei einem Mieterwechsel kann die Qualität der Vermarktung entscheidend sein.

Dazu gehören beispielsweise:

• hochwertige Immobilienfotos
• aussagekräftige Beschreibung
• korrekte Wohnflächenangaben
• vollständige Informationen
• professionelle Terminorganisation
• schnelle Kommunikation

Je besser die Immobilie präsentiert wird, desto leichter kann es sein, geeignete Interessenten anzusprechen.

Leerstand in Düsseldorf

Für Kapitalanlagen in Düsseldorf sollte der lokale Mietmarkt differenziert betrachtet werden.

Die Stadt besteht aus unterschiedlichen Wohnlagen und Teilmärkten.

Deshalb sollte nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass jede Wohnung in Düsseldorf gleich gut vermietbar ist.

Für die individuelle Beurteilung sind unter anderem wichtig:

• Stadtteil
• Mikrolage
• Wohnungsgröße
• Mietpreis
• Zustand
• Zielgruppe
• Konkurrenzangebote
• Verkehrsanbindung

Gerade bei Kapitalanlagen kann die Analyse des konkreten Teilmarktes wichtiger sein als eine allgemeine Betrachtung des Gesamtmarktes.

Checkliste: Leerstandsrisiko vor dem Kauf bewerten

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Die häufigsten Fehler bei der Leerstandsplanung

Fazit: Leerstandsrisiko richtig einschätzen

Leerstand gehört zu den wichtigsten Risiken einer vermieteten Immobilie.

Es lässt sich nicht vollständig vermeiden, kann aber vor dem Kauf professionell analysiert und in die Investmentrechnung einbezogen werden.

Besonders wichtig sind:

Lage + Nachfrage + Zielgruppe + Mietpreis + Zustand + Konkurrenzangebot + Finanzierung.

Eine gute Kapitalanlage sollte nicht nur bei vollständiger Vermietung funktionieren.

Sie sollte auch bei realistischen Leerstands- und Kostenannahmen wirtschaftlich nachvollziehbar bleiben.

Immobilien als langfristige Kapitalanlage professionell bewerten

Abels Immobilien GmbH Düsseldorf unterstützt Hauseigentümer und Kapitalanleger bei der professionellen Einschätzung von Immobilien.

Gerade beim Erwerb einer Kapitalanlage lohnt sich ein genauer Blick auf die tatsächliche Vermietbarkeit. Denn eine attraktive Rendite auf dem Papier kann sich schnell verändern, wenn eine Immobilie regelmäßig oder über längere Zeit leer steht.

Eine professionelle Investmentanalyse berücksichtigt deshalb nicht nur die mögliche Miete, sondern auch die Frage, wie nachhaltig diese Miete tatsächlich erzielbar ist.