Kaufpreisfaktor bei Immobilien erklärt

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage stehen Anleger vor einer Vielzahl von Kennzahlen.

Eine davon ist der Kaufpreisfaktor.

Er ermöglicht eine schnelle erste Einschätzung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen.

Doch Vorsicht:

Der Kaufpreisfaktor allein sagt noch nicht, ob eine Immobilie eine gute Kapitalanlage ist.

Er berücksichtigt beispielsweise nicht automatisch Finanzierungskosten, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand, Steuern oder die zukünftige Entwicklung der Immobilie.

Für eine professionelle Investmententscheidung sollte der Kaufpreisfaktor deshalb immer gemeinsam mit Rendite, Cashflow, Lage, Zustand und langfristiger Perspektive betrachtet werden.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor beschreibt vereinfacht, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich wären, um den Kaufpreis einer Immobilie zu erreichen.

Die grundlegende Formel lautet:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Beispiel

Eine Eigentumswohnung kostet:

300.000 Euro

Die monatliche Nettokaltmiete beträgt:

1.250 Euro

Die Jahresnettokaltmiete beträgt:

15.000 Euro

Berechnung:

300.000 ÷ 15.000 = 20

Der Kaufpreisfaktor beträgt somit:

20

Man spricht auch vom 20-fachen der Jahresnettokaltmiete.

Was bedeutet ein Kaufpreisfaktor von 20?

Ein Faktor von 20 bedeutet vereinfacht:

Der Kaufpreis entspricht dem 20-Fachen der jährlichen Nettokaltmiete.

Je niedriger der Faktor, desto höher ist, vereinfacht betrachtet, die anfängliche Bruttomietrendite.

Je höher der Faktor, desto niedriger ist die anfängliche Bruttomietrendite.

Das lässt sich mathematisch ungefähr so darstellen:

Bruttomietrendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor

Bei einem Faktor von 20:

100 ÷ 20 = 5 %

Die Bruttomietrendite beträgt damit rund 5 %.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite

Beide Kennzahlen betrachten im Kern dasselbe Verhältnis aus Kaufpreis und Miete, allerdings aus unterschiedlichen Perspektiven.

Kaufpreisfaktor

Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Bruttomietrendite

Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel:

Beide Kennzahlen führen zum gleichen grundlegenden Ergebnis.

Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor immer besser?

Nein.

Ein niedriger Faktor kann zunächst attraktiv erscheinen.

Beispielsweise:

Faktor 12

klingt aus Renditesicht interessanter als:

Faktor 25

Doch der niedrigere Faktor kann beispielsweise mit einer schwächeren Lage, höherem Leerstandsrisiko, größerem Sanierungsbedarf oder einer schwierigeren Vermietbarkeit verbunden sein.

Ein hoher Faktor kann dagegen mit einer besonders gefragten Lage und einer sehr hohen Nachfrage einhergehen.

Deshalb gilt:

Ein niedriger Kaufpreisfaktor ist nicht automatisch ein gutes Investment, und ein hoher Faktor nicht automatisch ein schlechtes.

Warum die Lage den Kaufpreisfaktor beeinflusst

Immobilienpreise unterscheiden sich erheblich zwischen verschiedenen Standorten.

In sehr gefragten Lagen können Käufer bereit sein, einen höheren Preis im Verhältnis zur aktuellen Miete zu zahlen.

Dadurch steigt der Kaufpreisfaktor.

In weniger gefragten Lagen kann der Faktor deutlich niedriger sein.

Der Anleger erhält möglicherweise eine höhere Anfangsrendite, übernimmt dafür aber möglicherweise höhere Risiken.

Die entscheidende Frage lautet daher:

Ist der Kaufpreisfaktor im Verhältnis zur Qualität und Perspektive des Standorts angemessen?

Kaufpreisfaktor in Düsseldorf

Auch in Düsseldorf sollte der Faktor nicht pauschal für die gesamte Stadt betrachtet werden.

Die verschiedenen Stadtteile und Mikrolagen unterscheiden sich teilweise erheblich hinsichtlich:

• Kaufpreisniveau
• Mietniveau
• Nachfrage
• Wohnqualität
• Infrastruktur
• Zielgruppe
• Entwicklungsperspektive

Deshalb sollte ein Kapitalanleger den Faktor immer mit vergleichbaren Immobilien im konkreten Teilmarkt vergleichen.

Ein Faktor kann in einer bestimmten Lage marktüblich sein und in einer anderen Lage deutlich über oder unter dem Niveau vergleichbarer Immobilien liegen.

Der Kaufpreis ist nicht die gesamte Investition

Ein häufiger Fehler besteht darin, beim Kaufpreisfaktor nur den reinen Kaufpreis zu berücksichtigen.

Beim Immobilienerwerb entstehen zusätzlich Kaufnebenkosten.

Dazu können unter anderem gehören:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision

Diese Kosten erhöhen das tatsächlich eingesetzte Kapital.

Für eine umfassendere Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sollte deshalb nicht nur der Kaufpreis betrachtet werden.

Kaufpreisfaktor inklusive Kaufnebenkosten

Nehmen wir an:

Der klassische Kaufpreisfaktor beträgt weiterhin:

300.000 ÷ 15.000 = 20

Betrachtet man dagegen die Gesamtinvestition:

330.000 ÷ 15.000 = 22

Die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung entspricht damit einem Faktor von 22.

Das zeigt:

Der klassische Kaufpreisfaktor ist eine erste Kennzahl, keine vollständige Investmentrechnung.

Welche Kosten werden beim Kaufpreisfaktor nicht berücksichtigt?

Der Kaufpreisfaktor berücksichtigt grundsätzlich nur:

Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete.

Nicht automatisch enthalten sind beispielsweise:

• Kaufnebenkosten
• Instandhaltung
• Verwaltung
• Versicherungen
• nicht umlagefähige Kosten
• Leerstand
• Mietausfälle
• Finanzierungskosten
• Steuern

Diese Positionen können die tatsächliche Rendite erheblich beeinflussen.

Der Faktor sagt nichts über den Cashflow aus

Ein Immobilieninvestment mit einem attraktiven Kaufpreisfaktor kann trotzdem einen negativen monatlichen Cashflow besitzen.

Beispielsweise können hohe

• Zinsen,
• Tilgung,
• Instandhaltung
• oder nicht umlagefähige Kosten

dazu führen, dass trotz einer attraktiven Bruttomietrendite monatlich Geld zugeschossen werden muss.

Deshalb sollte nach dem Kaufpreisfaktor immer die Cashflow-Rechnung folgen.

Kaufpreisfaktor und Finanzierung

Die Finanzierung kann die wirtschaftliche Situation eines Investments erheblich verändern.

Angenommen, zwei Immobilien besitzen denselben Kaufpreisfaktor.

Die eine Immobilie wird mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert.

Die andere mit einem hohen Fremdkapitalanteil.

Trotz identischem Faktor können sich dadurch völlig unterschiedliche Cashflows und Eigenkapitalrenditen ergeben.

Der Kaufpreisfaktor ist deshalb eine immobilienbezogene Kennzahl, während die Finanzierung die investorenspezifische Wirtschaftlichkeit beeinflusst.

Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite betrachtet, wie stark sich das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital verzinst.

Sie kann durch Fremdkapital beeinflusst werden.

Dabei entsteht ein sogenannter Leverage-Effekt.

Dieser kann die Eigenkapitalrendite erhöhen.

Gleichzeitig erhöht eine hohe Fremdfinanzierung die finanziellen Verpflichtungen.

Daher gilt:

Eine hohe Eigenkapitalrendite ist nicht automatisch gleichbedeutend mit einem niedrigen Risiko.

Kaufpreisfaktor und Wertentwicklung

Der Kaufpreisfaktor betrachtet im Wesentlichen die aktuelle Ertragssituation.

Er sagt wenig darüber aus, wie sich die Immobilie langfristig entwickeln könnte.

Dabei können Faktoren wie

• Standortentwicklung
• Mietentwicklung
• Bevölkerungsentwicklung
• Infrastruktur
• energetischer Zustand
• Modernisierung
• Nachfrage

eine Rolle spielen.

Eine Immobilie mit einem etwas höheren Faktor kann langfristig interessant sein, wenn ihre Standort- und Nachfrageperspektive besonders überzeugend ist.

Nachhaltige Miete statt Wunschmiete

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Berechnung des Kaufpreisfaktors ist eine realistische Jahresnettokaltmiete.

Dabei sollte nicht einfach eine Wunschmiete verwendet werden.

Relevant ist vielmehr die Frage:

Welche Miete ist nachhaltig erzielbar?

Dafür können unter anderem berücksichtigt werden:

• Mietspiegel
• Vergleichsangebote
• Lage
• Ausstattung
• Zustand
• Wohnungsgröße
• bestehender Mietvertrag

Eine künstlich hoch angesetzte Miete kann den Kaufpreisfaktor optisch verbessern, obwohl sie wirtschaftlich nicht realistisch ist.

Beispiel: Zwei Immobilien im Vergleich

Immobilie A

Immobilie B

Auf den ersten Blick scheint Immobilie B attraktiver.

Doch jetzt wird der Zustand berücksichtigt.

Immobilie A

• gute Lage
• geringe Instandhaltungsrisiken
• hohe Nachfrage
• guter Zustand

Immobilie B

• schwächere Lage
• hoher Sanierungsbedarf
• höhere Leerstandsgefahr

Damit kann Immobilie A trotz des höheren Faktors langfristig das interessantere Investment sein.

Der Kaufpreisfaktor bei Mehrfamilienhäusern

Auch bei Mehrfamilienhäusern ist der Faktor eine wichtige erste Kennzahl.

Beispiel:

Auch hier gilt:

Der Faktor allein reicht nicht aus.

Bei einem Mehrfamilienhaus sollten zusätzlich unter anderem geprüft werden:

• Mietstruktur
• Mietrückstände
• Leerstand
• Instandhaltungsbedarf
• Modernisierung
• Verwaltung
• Betriebskosten
• Finanzierung
• Entwicklungs­potenzial

Kaufpreisfaktor und Leerstand

Der Faktor wird normalerweise auf Basis der Jahresnettokaltmiete berechnet.

Bei einem bestehenden Leerstand kann die tatsächliche Einnahmesituation jedoch niedriger sein.

Beispielsweise:

Dann sieht die tatsächliche wirtschaftliche Situation schlechter aus als die reine Faktorberechnung vermuten lässt.

Deshalb sollte immer zwischen

Soll-Miete und Ist-Miete

unterschieden werden.

Bruttofaktor und Nettofaktor

Der klassische Kaufpreisfaktor basiert auf der Bruttomiete beziehungsweise Jahresnettokaltmiete.

Für eine detailliertere Betrachtung kann ein Anleger die tatsächlich verbleibenden Einnahmen nach relevanten laufenden Kosten betrachten.

Damit wird die Aussagekraft erhöht.

Eine solche Betrachtung kann beispielsweise berücksichtigen:

• Instandhaltung
• Verwaltung
• Leerstand
• nicht umlagefähige Kosten

So lässt sich die wirtschaftliche Situation deutlich realistischer beurteilen.

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.

Ein sinnvoller Faktor hängt unter anderem ab von:

• Standort
• Immobilienart
• Zustand
• Mietniveau
• Nachfrage
• Zinsniveau
• Entwicklungsperspektive
• Investitionsbedarf
• Risiko

Ein Faktor von 15 kann in einem bestimmten Markt interessant sein und in einem anderen Markt mit erheblichen Risiken verbunden sein.

Ebenso kann ein Faktor von 25 in einer sehr hochwertigen und nachgefragten Lage wirtschaftlich nachvollziehbar sein.

Deshalb sollte immer mit vergleichbaren Immobilien im gleichen Marktsegment gearbeitet werden.

Kaufpreisfaktor richtig vergleichen

Ein sinnvoller Vergleich sollte möglichst ähnliche Immobilien gegenüberstellen.

Beispielsweise:

• gleiche Stadt
• ähnlicher Stadtteil
• ähnliche Wohnlage
• ähnliche Wohnfläche
• ähnliches Baujahr
• vergleichbarer Zustand
• ähnliche Ausstattung
• vergleichbare Mietstruktur

Nur dann besitzt der Faktor eine ausreichende Aussagekraft.

Häufige Fehler bei der Verwendung des Kaufpreisfaktors

Checkliste: Kaufpreisfaktor professionell beurteilen

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Kaufpreisfaktor: Die wichtigsten Formeln

Kaufpreisfaktor

Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Bruttomietrendite

Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Umrechnung

Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite

Beispiel:

Faktor 20 = 5 % Bruttomietrendite

Faktor 25 = 4 % Bruttomietrendite

Faktor 16,67 ≈ 6 % Bruttomietrendite

Diese Umrechnung dient der schnellen Orientierung.

Fazit: Kaufpreisfaktor richtig einordnen

Der Kaufpreisfaktor ist eine einfache und nützliche Kennzahl für Kapitalanleger.

Er ermöglicht eine schnelle Einschätzung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete.

Doch:

Der Kaufpreisfaktor ist kein Gütesiegel.

Ein professioneller Anleger sollte zusätzlich die tatsächliche Mietrendite, den Cashflow, die Finanzierung, den Zustand, den Sanierungsbedarf, die Lage, das Leerstandsrisiko und die langfristige Entwicklung betrachten.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:

„Wie niedrig ist der Faktor?“

Sondern:

„Ist der Kaufpreis im Verhältnis zu Miete, Lage, Zustand, Risiko und langfristiger Perspektive angemessen?“

Immobilieninvestments mit Kennzahlen richtig bewerten

Abels Immobilien GmbH Düsseldorf unterstützt Eigentümer und Kapitalanleger bei der professionellen Einschätzung von Immobilien und ihrer wirtschaftlichen Perspektive.

Gerade bei Kapitalanlagen können Kennzahlen wie Kaufpreisfaktor, Mietrendite und Cashflow wichtige Orientierung bieten. Sie sollten jedoch immer im Zusammenhang betrachtet werden.

Denn eine gute Immobilieninvestition entsteht nicht durch eine einzelne Kennzahl, sondern durch das Zusammenspiel aus Standort, Qualität der Immobilie, Kaufpreis, Ertrag und langfristiger Strategie.