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Dazu gehören beispielsweise Regelungen zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen, die Beteiligung an bestimmten Kosten und Entscheidungen über Instandhaltung oder Modernisierung.
Deshalb sollten Käufer vor dem Erwerb nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Gemeinschaft prüfen.
Kurz gefasst, mit Definition und Merksatz: die Teilungserklärung in unserem Immobilienlexikon.
Zum Lexikon: TeilungserklärungWas ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sie bildet zusammen mit weiteren Unterlagen die Grundlage dafür, wie das Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist.
Zum Sondereigentum können beispielsweise die Wohnung und bestimmte zugeordnete Räume gehören. Gemeinschaftseigentum umfasst unter anderem wesentliche Gebäudeteile und gemeinschaftlich genutzte Anlagen.
Welche Bestandteile konkret zugeordnet sind, muss anhand der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der weiteren maßgeblichen Unterlagen geprüft werden.
Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
Zum Gemeinschaftseigentum gehören in der Regel Bauteile wie Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und zentrale technische Anlagen. Die genaue rechtliche Einordnung hängt jedoch vom jeweiligen Bestandteil und den gesetzlichen Vorschriften ab.
Das ist wichtig, weil Entscheidungen über Reparaturen oder Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen.
Ein Käufer sollte deshalb wissen, welche Gebäudeteile er nicht allein verändern oder instand setzen lassen kann.
Was bedeutet Hausgeld?
Das Hausgeld ist der regelmäßig zu zahlende Betrag, den Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft beziehungsweise über die Verwaltung entrichten. Es dient der Finanzierung gemeinschaftlicher Ausgaben und richtet sich nach dem Wirtschaftsplan und den geltenden Verteilungsregeln.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Kosten für Hausmeister und Reinigung
- Pflege gemeinschaftlicher Außenanlagen
- Gebäudeversicherung
- Allgemeinstrom
- Laufende Wartung
- Verwaltungskosten
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Weitere gemeinschaftliche Ausgaben
Nicht alle Kosten sind auf einen Mieter umlegbar. Wenn Sie die Wohnung vermieten möchten, sollten Sie deshalb zwischen dem gesamten Hausgeld und den tatsächlich umlagefähigen Betriebskosten unterscheiden.
Warum ist die Erhaltungsrücklage wichtig?
Die Erhaltungsrücklage dient dazu, zukünftige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziell vorzubereiten.
Eine ausreichende Rücklage kann helfen, größere Maßnahmen besser zu finanzieren. Ihre Höhe allein sagt allerdings noch nicht aus, ob die Gemeinschaft finanziell gut aufgestellt ist.
Entscheidend sind auch der Gebäudezustand, die Größe der Wohnanlage, der absehbare Sanierungsbedarf und bereits beschlossene Maßnahmen.
Eine geringe Rücklage kann bei anstehenden größeren Reparaturen ein Hinweis auf mögliche zusätzliche Zahlungsverpflichtungen sein. Umgekehrt bedeutet eine hohe Rücklage nicht automatisch, dass keine weiteren Kosten entstehen.
Was sind Sonderumlagen?
Wenn die verfügbaren Mittel der Gemeinschaft für notwendige Ausgaben nicht ausreichen oder zusätzliche Kosten entstehen, kann unter den rechtlichen Voraussetzungen eine Sonderumlage beschlossen werden.
Damit beteiligen sich die Eigentümer zusätzlich an bestimmten Ausgaben. Je nach Umfang der Maßnahme kann das zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen.
Prüfen Sie deshalb, ob größere Reparaturen beschlossen, geplant oder bereits diskutiert wurden.
Diese WEG-Unterlagen sollten Sie prüfen
Vor dem Kauf sollten Sie sich möglichst folgende Dokumente ansehen:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Aufteilungsplan
- Aktueller Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Vermögensbericht und Informationen zur Erhaltungsrücklage
- Beschlüsse zu Sanierungen und Sonderumlagen
- Informationen über laufende Rechtsstreitigkeiten, soweit relevant
Die Dokumente helfen Ihnen, mögliche finanzielle Belastungen und Einschränkungen besser einzuschätzen.
Wie lässt sich eine Eigentumswohnung wirtschaftlich beurteilen?
Neben dem Kaufpreis sollten Sie das Hausgeld, den Zustand des Gebäudes und mögliche zukünftige Investitionen berücksichtigen.
Bei einer vermieteten Wohnung sind zusätzlich die erzielbare Miete, nicht umlagefähige Kosten, mögliche Leerstände und steuerliche Aspekte relevant.
Vergleichen Sie mehrere Wohnungen nicht nur anhand des Quadratmeterpreises. Eine günstigere Wohnung in einer sanierungsbedürftigen Anlage kann langfristig höhere Gesamtkosten verursachen als eine zunächst teurere Wohnung.
Checkliste für den Wohnungskauf
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Eine Eigentumswohnung ganzheitlich prüfen
Eine Eigentumswohnung kann eine attraktive Lösung für Eigennutzer und Kapitalanleger sein. Entscheidend ist, dass neben der Wohnung selbst auch die Gemeinschaft, die Rücklagen und die laufenden Kosten in die Kaufentscheidung einfließen.
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Häufige Fragen zum Kauf einer Eigentumswohnung
Kann ich meine Eigentumswohnung frei umbauen?
Nicht jede bauliche Veränderung ist alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers. Maßnahmen, die Gemeinschaftseigentum betreffen oder die Rechte anderer Eigentümer berühren, können Beschlüsse oder weitere Voraussetzungen erfordern.
Ist ein hohes Hausgeld immer schlecht?
Nein. Ein höheres Hausgeld kann beispielsweise auf umfangreiche Dienstleistungen, höhere laufende Kosten oder eine angemessene Rücklagenbildung zurückzuführen sein. Entscheidend ist, welche Leistungen enthalten sind und ob die Kosten zur Immobilie passen.
Wer bezahlt eine Sonderumlage nach dem Kauf?
Das hängt unter anderem davon ab, wann die Umlage beschlossen wurde, wann sie fällig ist und welche Vereinbarungen bestehen. Bei einem anstehenden Kauf sollten bereits beschlossene oder absehbare Sonderumlagen ausdrücklich geprüft und bei Bedarf vertraglich berücksichtigt werden.
Kann ich die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen?
Kaufinteressenten sollten den Verkäufer beziehungsweise die zuständige Verwaltung um die verfügbaren Unterlagen bitten. Welche Einsichtsrechte bestehen, hängt von der jeweiligen rechtlichen Situation ab.
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Hinweis zur Immobilienbewertung: Sie möchten den Wert einer Immobilie einschätzen lassen? Eine Immobilienbewertung kann eine hilfreiche Grundlage für weitere Entscheidungen sein. Welche Bewertungsmöglichkeiten für Ihr Anliegen infrage kommen, lässt sich im persönlichen Gespräch klären.
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