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Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage eignet, hängt nicht allein vom Kaufpreis oder der möglichen Miete ab. Entscheidend sind auch die laufenden Kosten, der Zustand des Gebäudes, die Finanzierung, die Vermietbarkeit und die langfristige Entwicklung.
Eine sorgfältige Wirtschaftlichkeitsprüfung hilft Ihnen, verschiedene Angebote besser zu vergleichen.
Wie Bruttomietrendite und Nettomietrendite berechnet werden, mit Beispielrechnung: unser Ratgeber zur Rendite einer Immobilie.
Zum Ratgeber Rendite berechnenDas Anlageziel festlegen
Bevor Sie eine Immobilie auswählen, sollten Sie definieren, was Sie mit der Investition erreichen möchten.
Mögliche Ziele sind:
- Regelmäßige Mieteinnahmen
- Langfristiger Vermögensaufbau
- Ergänzung der Altersvorsorge
- Eine Kombination aus laufenden Einnahmen und langfristiger Wertentwicklung
Je nach Ziel können sich unterschiedliche Immobilienarten eignen. Eine kleine Eigentumswohnung kann beispielsweise andere Anforderungen erfüllen als ein Mehrfamilienhaus oder eine gewerblich genutzte Immobilie.
Lage und Vermietbarkeit untersuchen
Die Lage beeinflusst, wie attraktiv eine Immobilie für potenzielle Mieter ist. Relevant sind unter anderem Arbeitsplätze, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungsangebote und die allgemeine Infrastruktur.
Prüfen Sie außerdem die konkrete Nachfrage nach der jeweiligen Wohnungs- oder Immobilienart. Eine gute allgemeine Lage garantiert nicht automatisch, dass jede Immobilie problemlos und zu jeder gewünschten Miete vermietet werden kann.
Berücksichtigen Sie auch den Zustand des Gebäudes, den Zuschnitt der Räume und mögliche Einschränkungen bei der Nutzung.
Kaufpreis und Miete ins Verhältnis setzen
Ein erster Schritt ist die Berechnung der Bruttomietrendite. Sie setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 Euro
- Monatliche Nettokaltmiete: 1.000 Euro
- Jährliche Nettokaltmiete: 12.000 Euro
Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4 Prozent.
Diese Kennzahl ist ein erster Vergleichswert. Sie berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch laufende Eigentümerkosten, Finanzierung, Leerstand, Steuern oder zukünftige Investitionen.
Die tatsächlichen Kosten berechnen
Für eine realistische Beurteilung müssen weitere Ausgaben berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- Gegebenenfalls Maklerprovision
- Nicht umlagefähige Betriebskosten
- Instandhaltung und Reparaturen
- Verwaltungskosten
- Mietausfall und Leerstand
- Finanzierungskosten
- Mögliche Modernisierungen
Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie insbesondere das Hausgeld, die Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen prüfen.
Die Nettobetrachtung ist entscheidend
Die Bruttomietrendite allein reicht nicht aus. Aussagekräftiger ist eine Betrachtung der Einnahmen und Ausgaben unter Berücksichtigung der tatsächlichen Kosten.
Für eine vereinfachte laufende Betrachtung können Sie von den jährlichen Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen laufenden Kosten und eine angemessene Instandhaltungsreserve abziehen.
Die Finanzierung sollte anschließend gesondert betrachtet werden, da Zinsen und Tilgung unterschiedliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.
Eine positive laufende Rendite vor Finanzierung bedeutet nicht automatisch, dass nach allen Ausgaben ein positiver monatlicher Geldfluss entsteht.
Die Finanzierung einer Anlageimmobilie planen
Wenn Sie eine Kapitalanlage über ein Darlehen finanzieren, sollten Sie die monatliche Belastung und die langfristige Tragfähigkeit prüfen.
Berücksichtigen Sie dabei:
- Eigenkapital und Kaufnebenkosten
- Sollzins und Tilgung
- Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
- Mögliche Mietausfälle
- Steigende Instandhaltungskosten
- Veränderungen Ihrer persönlichen Einkommenssituation
Kalkulieren Sie nicht ausschließlich mit einer vollständig vermieteten Immobilie und dauerhaft gleichbleibenden Ausgaben. Ein finanzieller Puffer kann helfen, unerwartete Belastungen abzufangen.
Steuerliche Aspekte berücksichtigen
Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Ausgaben steuerlich relevant sein. Dazu zählen abhängig vom Sachverhalt beispielsweise Finanzierungskosten, laufende Aufwendungen und Abschreibungen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten müssen steuerlich differenziert behandelt werden. Insbesondere ist zwischen dem Gebäudeanteil und dem nicht abschreibbaren Grund-und-Boden-Anteil zu unterscheiden.
Auch die Behandlung von Renovierungs- und Modernisierungskosten kann von der Art, dem Zeitpunkt und dem Umfang der Maßnahmen abhängen.
Lassen Sie die steuerlichen Folgen vor dem Kauf bei Bedarf von einem Steuerberater prüfen. Eine allgemeine Renditerechnung ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Risiken einer Immobilieninvestition verstehen
Eine Immobilie ist keine risikofreie Geldanlage. Mögliche Risiken sind unter anderem:
- Mietausfälle oder längere Leerstände
- Unerwartete Reparaturen
- Größere Sanierungsmaßnahmen
- Änderungen der Finanzierungskosten
- Veränderungen der lokalen Nachfrage
- Rechtliche Einschränkungen oder Änderungen der Rahmenbedingungen
- Ein möglicher Rückgang des Immobilienwerts
Immobilien sind zudem weniger liquide als viele andere Anlageformen. Ein Verkauf kann Zeit benötigen und mit zusätzlichen Kosten verbunden sein.
Beispiel für eine vereinfachte Renditebetrachtung
Angenommen, eine vermietete Wohnung kostet 300.000 Euro. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt 12.000 Euro. Für nicht umlagefähige laufende Kosten und eine vereinfachte Instandhaltungsreserve werden beispielhaft 3.000 Euro pro Jahr angesetzt.
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 12.000 € |
| Nicht umlagefähige Kosten und Reserve | −3.000 € |
| Überschuss vor Finanzierung und Steuern | 9.000 € |
Bezogen auf den reinen Kaufpreis ergibt sich ein vereinfachter Überschuss von 3 Prozent. Werden zusätzlich Kaufnebenkosten berücksichtigt, fällt die Kennzahl bezogen auf den gesamten Kapitaleinsatz niedriger aus.
Die Rechnung berücksichtigt keine Finanzierung, Steuern, Mietausfälle oder größere außerplanmäßige Reparaturen und stellt keine Prognose dar.
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Mit einer fundierten Analyse investieren
Eine Immobilie als Kapitalanlage sollte nicht allein aufgrund eines attraktiven Exposés oder einer vermeintlich hohen Mietrendite gekauft werden. Erst die gemeinsame Betrachtung von Kaufpreis, Ertrag, Zustand, Finanzierung und Risiken ermöglicht eine fundierte Entscheidung.
Sie interessieren sich für eine Immobilie als Kapitalanlage und möchten Ihre Suchkriterien besprechen? Nehmen Sie Kontakt mit Abels Immobilien GmbH auf.
Häufige Fragen zur Immobilie als Kapitalanlage
Welche Mietrendite ist gut?
Es gibt keinen einzelnen Renditewert, der für jede Immobilie als gut gelten kann. Entscheidend sind unter anderem Lage, Zustand, Kostenstruktur, Finanzierung, Risiko und Anlageziel. Eine höhere rechnerische Rendite kann auch mit höheren Risiken verbunden sein.
Ist eine vermietete Eigentumswohnung eine sichere Geldanlage?
Nein. Auch vermietete Wohnungen unterliegen Markt-, Kosten- und Mietrisiken. Die laufenden Einnahmen sind nicht garantiert, und größere Reparaturen können die Wirtschaftlichkeit erheblich beeinflussen.
Sollte ich eine Kapitalanlage mit Eigenkapital kaufen?
Das hängt von Ihrer finanziellen Situation und der geplanten Finanzierung ab. Mehr Eigenkapital kann die Darlehenssumme und die laufende Belastung reduzieren. Gleichzeitig sollten ausreichende liquide Reserven erhalten bleiben.
Kann ich Zinsen und Reparaturen steuerlich absetzen?
Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Kosten steuerlich berücksichtigt werden. Die konkrete Behandlung hängt unter anderem von der Einkunftsart, der Nutzung und der jeweiligen Ausgabe ab. Eine individuelle steuerliche Prüfung ist empfehlenswert.
Wie wichtig ist eine Immobilienbewertung vor dem Kauf?
Eine nachvollziehbare Einschätzung des Immobilienwerts kann helfen, den verlangten Kaufpreis einzuordnen. Sie sollte möglichst zusammen mit der Prüfung von Mieteinnahmen, Zustand, Kosten und Finanzierung erfolgen.
Weitere Ratgeber der Reihe „Immobilie kaufen“
Hinweis zur Immobilienbewertung: Sie möchten den Wert einer Immobilie einschätzen lassen? Eine Immobilienbewertung kann eine hilfreiche Grundlage für weitere Entscheidungen sein. Welche Bewertungsmöglichkeiten für Ihr Anliegen infrage kommen, lässt sich im persönlichen Gespräch klären.
Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Ratgebers wurden zu allgemeinen Informationszwecken zusammengestellt und stellen weder eine individuelle Rechtsberatung noch eine steuerliche Beratung dar. Sie dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und können eine Prüfung der jeweiligen Sach- und Rechtslage im Einzelfall nicht ersetzen. Aus den dargestellten Informationen lässt sich keine verbindliche rechtliche oder steuerliche Bewertung ableiten. Für eine fundierte Einschätzung und die Klärung individueller Fragestellungen wird empfohlen, einen entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater zu konsultieren.
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