Wer eine Immobilie als Kapitalanlage prüft, möchte wissen, welchen Ertrag das eingesetzte Kapital bringt. Die Rendite drückt dieses Verhältnis in einer Zahl aus.
Wie aussagekräftig diese Zahl ist, hängt davon ab, welche Kosten in die Rechnung einfließen. Die beiden wichtigsten Kennzahlen sind die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite.
Die Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Sie lässt sich mit zwei Zahlen berechnen und reicht für einen ersten Vergleich. Kaufnebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt sie nicht.
Die Nettomietrendite
Die Nettomietrendite bezieht diese Kosten ein. Von der Jahresnettokaltmiete werden die nicht umlagefähigen Kosten abgezogen, etwa für Verwaltung und Instandhaltung. Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten hinzu.
(Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Je nach Berechnung fließen unterschiedliche Kosten ein. Die Annahmen sollten deshalb immer offengelegt werden.
Beispielrechnung: vom Kaufpreis zur Rendite
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen zeigt den Rechenweg. Betrachtet wird eine vermietete Eigentumswohnung:
| Kaufpreis | 300.000 Euro |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | 30.000 Euro |
| Gesamtinvestition | 330.000 Euro |
| Jahresnettokaltmiete | 15.000 Euro |
| Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr | 1.800 Euro |
Die Bruttomietrendite beträgt:
15.000 ÷ 300.000 × 100 = 5 %
Für die Nettomietrendite werden die nicht umlagefähigen Kosten von der Jahresnettokaltmiete abgezogen. Es bleiben 13.200 Euro. Dieser Betrag wird auf die Gesamtinvestition bezogen:
13.200 ÷ 330.000 × 100 = 4 %
Aus 5 Prozent Bruttomietrendite werden in diesem Beispiel 4 Prozent Nettomietrendite. Leerstand und Finanzierung sind dabei noch nicht berücksichtigt.
Wer eine Renditeangabe beurteilt, sollte deshalb prüfen, ob und in welcher Höhe folgende Posten angesetzt sind:
- Instandhaltung
- mögliche Leerstände
- Finanzierungskosten
- Kaufnebenkosten
Rendite ist nicht gleich Cashflow
Eine Immobilie kann eine attraktive Mietrendite haben und trotzdem monatlich einen negativen Cashflow erzeugen.
Der Grund: Die Finanzierung beeinflusst den tatsächlichen monatlichen Geldfluss erheblich.
Deshalb sollte ein Kapitalanleger mindestens drei Ebenen betrachten:
1. Ertrag:
Welche Mieteinnahmen erzielt die Immobilie?
2. Kosten:
Welche laufenden und einmaligen Kosten entstehen?
3. Finanzierung:
Wie wirken sich Zinsen und Tilgung auf den monatlichen Kapitaldienst aus?
Auch die langfristige Perspektive zählt
Eine Immobilieninvestition wird häufig über viele Jahre oder Jahrzehnte gehalten. Deshalb sollte nicht ausschließlich die aktuelle Rendite betrachtet werden.
Interessant können beispielsweise folgende Fragen sein:
- Wie entwickelt sich die Nachfrage?
- Ist eine Mietsteigerung realistisch?
- Welche Investitionen stehen am Gebäude an?
- Wie entwickelt sich die Mikrolage?
- Wie hoch ist die Verschuldung nach einigen Jahren?
- Welche Exit-Möglichkeiten bestehen?
Fazit
Die Rendite ist eine wichtige Kennzahl, aber niemals die alleinige Entscheidungsgrundlage.
Ein professioneller Immobilienvergleich betrachtet immer das Gesamtbild aus Kaufpreis, Ertrag, Kosten, Finanzierung, Qualität der Immobilie und Standortperspektive.