Vergleichswertverfahren

Definition

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen ab, die für vergleichbare Immobilien erzielt wurden.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nennt es als eines von drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts.

Vorgehen

Herangezogen werden Kaufpreise von Immobilien, die der zu bewertenden Immobilie in ihren Merkmalen hinreichend gleichen und zeitnah zum Stichtag der Bewertung verkauft wurden. Unterschiede, etwa bei Lage, Größe oder Zustand, werden durch Zu- und Abschläge oder Umrechnungen berücksichtigt. Neben oder statt einzelner Kaufpreise können auch Vergleichsfaktoren und, für den Grund und Boden, Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses verwendet werden.

Typischer Anwendungsbereich

Das Verfahren eignet sich, wenn es genügend Verkäufe vergleichbarer Immobilien gibt oder der Gutachterausschuss passende Vergleichsfaktoren ermittelt hat, zum Beispiel bei Eigentums­wohnungen oder Reihenhäusern. Auch der Wert von Grund und Boden wird vorrangig so ermittelt, aus Vergleichspreisen oder Bodenrichtwerten. Lässt sich ein bebautes Grundstück auf diesem Weg nicht vergleichen, kommen eher das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren in Betracht.

Bedeutung beim Verkauf

Das Verfahren geht von tatsächlich erzielten Kaufpreisen aus, nicht von Angebotspreisen. Entscheidend ist, wie gut und wie aktuell die Vergleichsverkäufe zur eigenen Immobilie passen. Angebotspreise aus Inseraten oder ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis, der nicht an die eigene Immobilie angepasst ist, ersetzen diesen Vergleich nicht.

Wichtig

Diese Erklärung ersetzt kein Gutachten über den Verkehrswert einer bestimmten Immobilie. Welche Verkäufe vergleichbar sind, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Merksatz

Beim Vergleichswertverfahren stehen die Kaufpreise vergleichbarer Immobilien im Mittelpunkt.