Entscheidend ist, wie die bestehende Finanzierung beendet oder gegebenenfalls auf eine andere Immobilie übertragen werden kann.
Was geschieht mit dem laufenden Darlehen?
Ein Immobilienverkauf führt nicht automatisch dazu, dass ein bestehender Kredit kostenfrei beendet wird. Der Darlehensvertrag bleibt grundsätzlich bestehen, bis er wirksam beendet oder anderweitig geregelt wurde.
Häufig wird der Kredit im Zusammenhang mit dem Verkauf abgelöst. Dazu muss geklärt werden, welche Restschuld besteht und welche Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung gelten.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wird ein Darlehen mit fest vereinbarter Sollzinsbindung vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Ob ein Anspruch besteht und wie hoch die Entschädigung ausfällt, hängt unter anderem vom Darlehensvertrag, dem Kündigungsrecht und den Umständen der vorzeitigen Rückzahlung ab.
Bei bestimmten Darlehen besteht nach § 489 BGB ein gesetzliches Kündigungsrecht, das nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist genutzt werden kann. Die konkrete Berechnung muss anhand des Vertrags und der gesetzlichen Voraussetzungen geprüft werden.
Wie wird die Grundschuld gelöscht?
Häufig ist zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Soll die Immobilie lastenfrei verkauft werden, muss die Lastenfreistellung organisiert werden.
Die Bank stellt bei erfüllten Voraussetzungen die notwendigen Unterlagen für die Löschung oder eine andere vereinbarte Behandlung der Grundschuld bereit. Die Abwicklung erfolgt regelmäßig in Abstimmung mit dem Notar.
Wie wird der Nettoerlös berechnet?
Der Verkaufspreis ist nicht automatisch der Betrag, der dem Eigentümer nach dem Verkauf zur Verfügung steht.
Eine vereinfachte Rechnung lautet:
Verkaufspreis − Restschuld − mögliche Vorfälligkeitsentschädigung − Verkaufsnebenkosten = voraussichtlicher Nettoerlös
Dabei sind mögliche Steuern, weitere Verbindlichkeiten und individuelle Kosten zusätzlich zu berücksichtigen.
Kann die Finanzierung übertragen werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine bestehende Finanzierung auf eine andere Immobilie übertragen oder mit einer neuen Finanzierung kombiniert werden. Ob dies möglich ist, hängt von der Zustimmung der Bank, der Vertragsgestaltung und der Bonität des Darlehensnehmers ab.
Eine solche Lösung sollte vor dem Verkauf geprüft werden, wenn bereits eine neue Immobilie erworben werden soll.
Was sollte vor der Vermarktung geschehen?
Eigentümer sollten möglichst frühzeitig die Restschuld, die Ablösebedingungen und die voraussichtlichen Kosten bei der Bank erfragen. Dadurch lässt sich besser beurteilen, welcher Verkaufspreis wirtschaftlich notwendig ist und welcher Nettoerlös realistisch erwartet werden kann.
Fazit: Eine bestehende Finanzierung muss kein Hindernis für den Immobilienverkauf sein. Abels Immobilien GmbH unterstützt Eigentümer bei der Koordination des Verkaufsprozesses und empfiehlt, finanzielle und rechtliche Fragen frühzeitig mit der Bank, dem Notar und gegebenenfalls einem Steuerberater abzustimmen.
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