Als potenzielle Käufer kommen sowohl private Kapitalanleger als auch professionelle Investoren infrage.
Ausführlicher zum Verkauf mit laufenden Mietverhältnissen: unser Ratgeber aus der Reihe „Kapitalanlage & Investment“.
Vermietete Immobilie verkaufenDie Ertragskraft der Immobilie analysieren
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus steht häufig die nachhaltig erzielbare Ertragskraft im Mittelpunkt.
Wichtige Kennzahlen sind:
- aktuelle Nettokaltmiete
- vertraglich vereinbarte Mietsteigerungen
- Leerstandsquote
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
- Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf
- mögliche Mietausfälle
- langfristig erwartbare Einnahmen
Die Jahresnettokaltmiete ist eine wichtige Kennzahl, reicht für eine vollständige Bewertung aber nicht aus. Ein hoher Mietumsatz kann beispielsweise durch hohe Instandhaltungskosten oder erhebliche Investitionen relativiert werden.
Zustand und Modernisierungsbedarf dokumentieren
Investoren möchten wissen, welche Arbeiten in den kommenden Jahren zu erwarten sind. Dach, Fassade, Heizungsanlage, Leitungen, Fenster und energetischer Zustand können die Investitionsplanung erheblich beeinflussen.
Vorhandene Wartungsunterlagen, Rechnungen und Sanierungsnachweise sollten daher geordnet zusammengestellt werden.
Mietverhältnisse transparent darstellen
Die bestehenden Mietverträge sind ein wesentlicher Bestandteil der wirtschaftlichen Bewertung. Käufer interessieren sich für Mietdauer, Miethöhe, Nebenkosten, offene Forderungen und besondere Vereinbarungen.
Auch bestehende Mietrückstände, Streitigkeiten oder Leerstände sollten sachgerecht aufgearbeitet werden.
Bei vermieteten Immobilien ist zudem zu beachten, dass der Eigentümerwechsel die bestehenden Mietverhältnisse grundsätzlich nicht automatisch beendet.
Welche Käufer kommen infrage?
Private Kapitalanleger suchen häufig eine langfristige Geldanlage mit nachvollziehbaren Einnahmen. Professionelle Investoren betrachten zusätzlich Faktoren wie die Größe des Portfolios, das Entwicklungspotenzial und den Aufwand für die Bewirtschaftung.
Bei größeren Immobilien können außerdem Fragen zur Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen oder zu möglichen Nachverdichtungen eine Rolle spielen. Solche Möglichkeiten müssen rechtlich und wirtschaftlich geprüft werden.
Steuerliche Aspekte berücksichtigen
Bei einem Mehrfamilienhaus können die steuerlichen Folgen je nach Eigentumsform, Haltedauer und bisheriger Nutzung unterschiedlich ausfallen. Bei Privatvermögen ist unter anderem die Zehnjahresfrist des § 23 EStG relevant. Bei Betriebsvermögen, Gesellschaftsstrukturen oder gewerblichem Grundstückshandel können andere Regelungen greifen.
Eine steuerliche Prüfung vor der Vermarktung kann helfen, den voraussichtlichen Nettoerlös besser einzuschätzen.
Bemerkung: Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses erfordert eine fundierte Betrachtung von Erträgen, Kosten, Zustand und rechtlichen Rahmenbedingungen. Die Abels Immobilien GmbH unterstützt Eigentümer dabei, die wirtschaftlichen Stärken der Immobilie nachvollziehbar darzustellen und geeignete Käufergruppen anzusprechen.
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Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Ratgebers wurden zu allgemeinen Informationszwecken zusammengestellt und stellen weder eine individuelle Rechtsberatung noch eine steuerliche Beratung dar. Sie dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und können eine Prüfung der jeweiligen Sach- und Rechtslage im Einzelfall nicht ersetzen. Aus den dargestellten Informationen lässt sich keine verbindliche rechtliche oder steuerliche Bewertung ableiten. Für eine fundierte Einschätzung und die Klärung individueller Fragestellungen wird empfohlen, einen entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater zu konsultieren.
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